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買樓按揭攻略|樓市初哥上車遺忘舊債延遲還款險成樓按絆腳石|按時度勢【星之谷專欄 – 香港財經時報】

【買樓按揭攻略】樓市回落,對業主而言可能有苦難言,但對於一些職場新鮮人來說,或是上車良機。因為在旺市時,收入增幅往往追不上飆升的樓價,相反現時的樓價令有自住需要的買家見到希望,而且疫情生活習慣改變,減少晚上外出消費,變相更容易儲蓄,踏入職場幾年的打工仔,都已經儲夠一筆首期,上車不再遙不可及。

樓市初哥按揭上車個案分享

不過有「大頭蝦」的準買家,卻因為忘記申報學生貸款尚未清還,險令自己惹上官司。對於現時約21萬身負學債的人士而言,置業前最好先清楚了解個人債務狀況。

深信按揭會順利獲批

鄺先生(化名)於大學畢業後加入一間外資企業,短短幾年扶搖直上晉升為部門主任,於是計劃購入心儀的入手物業,為日後結婚做好準備。鄺先生首次入市,亦都「做足功課」,了解到其個人入息能夠符合供款與入息比率(DTI)和壓力測試,深信按揭會順利獲批。

疫情關係延遲還款

不過,鄺先生在遞交按揭申請表後,才發現自己漏報債務。原來他在大學讀者時申請了政府提供的低息學生貸款,而過去幾年因為疫情關係,政府容許貸款人延遲還款,結果鄺先生便忘記學債這回事,直到近期收到通知指,免息延遲還款安排再延長一年,才回想起自己有學債未清,一連幾日寢食不安,擔心會因為漏報債務而影響按揭審批

漏報債務而影響按揭審批

與中小企貸款等不同,政府學生資助處審批的學生貸款是不會註入TU,加上近幾年都因為疫情延遲還款,欠學債人士的銀行賬戶不會有還款過數紀錄,但其實銀行仍然有其他方法去追查。

銀行追查蛛絲馬跡

過往曾經有個案,申請按揭的事主未有申報有學生貸款,惟因為事主以往曾有拖欠還款的紀錄,被教育局展開法律行動追討,而這些涉及錢銀的訴訟會註入TU,承按銀行亦會查找到相關紀錄,然後循蛛絲馬跡發現事主曾拖欠學貸,便會詢問事主學債是否已還清,這時候事主便不能再隱瞞。

刻意漏報屬於虛假聲明

在填寫按揭申請表時,申請人亦需要如實聲明自己是否有其他貸款,刻意漏報屬於虛假聲明,或要負上刑事責任。近期有多宗申請自住按揭人士被揭發將物業出租,結果罪成被法院判刑,所以申請人不應瞞報,避免以身試法。當然,好像鄺先生的無心之失,只要盡快聯絡銀行Banker補交資料,銀行一般亦會容許申請人作出更改,並不會影響審批的結果。

計算清楚入息與供款

申報了學生貸款未還,即使政府延遲還款期的措施延伸至明年3月31日,銀行仍然會預估學生貸款的每月還款額,並計算入DTI和壓測之中。雖然學生貸款普遍低息,但部份豁免審查的貸款年利率,已經隨着美國加息等因素而升至2.42%,故樓按申請人仍然要計算清楚入息與供款,避免學債成為絆腳石。

提前清還非上策

有讀者會問,是否應該在申請按揭前還清學債?相對現時新造按息高達4厘以上,學債率口的資金成本看似較低。但學債貸款人需每年繳交180元行政費,直至悉數清還貸款及利息,相關的成本亦需計算在內。

閒餘資金存放至按揭儲蓄掛鈎戶口

選擇不提早還清學債,可以將閒餘資金存放至按揭儲蓄掛鈎戶口(Mortgage Link),減少利息開支。如果申請人是因為學債而令到DTI或壓力測試而「掹掹緊」,則可以嘗試加入擔保人,增加收入基數,相信都可以成功過關。

子非魚

https://www.businesstimes.com.hk/articles/150687/買樓按揭攻略-樓市初哥上車遺忘舊債延遲還款險成樓按絆腳石/

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