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應對call loan疑雲 良好信貸評級尤為關鍵【星之谷專欄 – BOSSMIND】

早前網上流傳,一名私樓業主聲稱被銀行要求提早清還置業按揭的貸款和利息(call loan),引起極大迴響,擔心銀行「收水」會引發call loan潮。雖然事後坊間的分析都認為,今次銀行call loan有個別原因,與宏觀經濟情況未必有關,但已經足以令不少業主虛驚一場,事件亦正好提醒業主要未雨綢繆,保持良好環聯信貸評級(TU),才是應對call loan的最佳方法。

按保公司擔保 銀行風險低

雖然目前整體經濟環境欠佳,但銀行仍然是不會隨便call loan的。主要原因有三個,首先隨便call loan會影響銀行商譽,對銀行的其他業務造成負面影響;其次如果未能收回貸款,收回物業再拍賣也未必足以抵消貸款,也會造成賬面虧損;還有就是高成數按揭按揭保險公司擔保,目前銀行貸款風險不高。

至於銀行對業主call loan,不外乎以下幾個情況,最主要的是持續拖欠還款,例如貸款人因為失業、財務問題導致周轉困難,銀行如果連續3個月以上都沒有收到供樓的款項,又未能聯絡貸款人,唯有採取行動call loan。

其二是物業用途改變,貸款人申請高成數按揭,需要聲明物業是自住,惟總有貸款人會挺而走險,「偷雞」將物業出租,萬一被銀行發現,銀行亦有權call loan,貸款人更有機會負上刑責。

業主借二按 TU留紀錄

另外,貸款人銀行戶口有異動,例如用作經營小生意,戶口經常有大量現金進出紀錄,或者用戶口來投資虛擬貨幣,都有機會引起銀行的AML(anti-money laundering)部門注意,一旦AML懷疑客人利用戶口作洗黑錢活動,就會call loan並關閉戶口。

最後,銀行亦會關注貸款人的財務情況,如果貸款人在承按銀行有任何其他貸款,例如拖欠信用卡或私人貸款、股票被斬倉等,銀行也可以根據「all monies」 條款,將按揭物業用來清還欠款;即使貸款人在其他財務機構借錢,例如借財務公司二按,亦會登記在TU上,信貸資料庫公司會通知頭按銀行,後者知悉後亦會採取相應行動,包括加息,甚至call loan。

所以業主保持良好的TU紀錄是避免銀行call loan的不二法門,除了要每月準時還款,也要避免過度舉債,即使不幸遭到銀行call loan,健康的TU也有助事主再申請其他銀行的按揭計劃,不至於一遭到call loan就面臨被收樓的困局。

網傳細行易call loan 說法不實

供樓是長期計劃,貸款人最好維持儲蓄習慣,一旦碰到經濟不景氣或失業等意料之外的情況,都有足夠經濟能力持續供樓;至於想避免承按銀行掌握貸款人太多私人資料,後者就要多費心神,將按揭貸款、現金和投資,以及出糧的資金分散去幾間銀行,從而降低被call loan的風險。

坊間還有一個都市傳說,就是有意見認為細銀行比較容易向貸款人call loan,但根據近10年的公開資料,無論是大小銀行,call loan大多離不開上述提及的原因,故細銀行較容易call loan的說法並不準確。

子非魚
星之谷按揭轉介首席顧問

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