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居屋2023 (三)【星之谷專欄-頭條日報】

讀者也許會有一個疑問,安達臣道發展的地面高度,已經比前排的安達邨高8至10層樓,三個新屋苑的頂樓為何不比安達邨高呢?

越往山頂 越起越矮?

除了在規劃署網站的高度限制找到答案外,還可以直接翻閱售樓說明書,原來三個屋苑,安麗、安楹及安樺苑只有25至28層高,比一般新居屋35至40層高矮了10層。安達邨樓高28至45層,剛好抵消了安達邨跟安達臣發展項目的地面水平差異。

至於安達臣發展區的高限為何會設得那麼低,應是受近年比較嚴僅的地區發展與附近天然環境協調的限制所致。以近山腰至山頂的樓宇為例,會參照由山頂拉到附近海面的虛擬線作為區內的建築物高度限制。因此,越近山頂的樓宇層數會比低一級的屋苑樓宇層數較少。依此準則,新建樓宇永遠都會比前排遮擋近海景,而只能望遠海景或罅海。

唐人新村朗天苑

本系列最後一個介紹的屋苑是位於元朗唐人新村的朗天苑。作為今期提供最多單位的屋苑,單位數目達3080個,佔今期新單位數目的三份之一,相信會是今期最滯銷的屋苑。因此,筆者也大膽預測,相對較前幾期,今期獲派較後優先次序的申請人到獲邀揀樓之時,基本都只剩朗天苑揀樓,而少有其他屋苑質素較低單位的選擇。

交通問題

朗天苑預計不受歡迎的原因主要是交通問題。朗天苑在地理上剛好位於天水圍與元朗中間,地盤位置為原「朗邊」中轉屋項目,名字已告訴大家究竟有多隔涉。

居民如想步行前往朗屏西鐵站,要經多個交通繁忙的燈位,包括青山公路–屏山段及作為元朗公路往來天水圍東與元朗西主要出入口的朗天路,就算不熟該區,光聽名字就已感受到交通有多繁忙。其後,無論選擇行媽橫路或穿入安寧路一帶的舊區,都要再橫過多條繁忙的街道。在地圖上,雖然朗天苑與朗屏站的直線距離只有500米,但感覺比走平常的一公里路還更漫長。

地區發展是死症

政府近年的大西北發展並未惠及朗天苑附近的地區,無論是近落馬州關口的新田科技城、由錦上路站接駁至古洞的北環線、及擬建的西鐵洪水橋站亦與朗天苑風馬牛不相及。以鐵路運輸計,朗天苑居民需乘輕鐵接駁至天水圍站或較遠的元朗站。以道路運輸計… 並沒有多少區外巴士經過屋苑前的青山公路。

反觀,同樣地沒對交通有大期望的安達臣道三個屋苑,作為一個巨型發展區,起碼區內的商舖或社福設施配套都應該較為完善,起碼都比朗天苑具吸引力。因此,筆者相信朗天苑會是今期申請人的最後選擇。

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https://www.stheadline.com/article/3279431/子非魚-居屋2023三非魚論市

居屋2023三

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