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高息非終局 按揭優惠死線延至月底《星之谷專欄 – 經濟日報》

大型銀行早前牽頭宣佈「加息死線」為9月18日,理論上現時新申請的港元拆息按揭計劃(H按),封頂利率已調整至最優惠利率(P)減1.75%,實際供樓利率為4.125%,創多年新高。不過,在銀行按揭戰國時代,有些銀行會「趁亂」,低調地做多一輪優惠,實際市場上仍有不少「枱底」低息計劃。

據筆者了解,個別銀行刻下仍然可以提供加息前的原封頂利率,即實際利率為3.625%,較新利率低0.5厘,而且涵蓋新盤、新買二手樓、轉按等,月尾才是終極死線。

故此,這一刻仍需要申請按揭的準買家,應把握最後機會,月底前到這些銀行遞交申請表,鎖定3.625%原封頂利率;如果有意申請按揭但入息文件未準備好,其實可以先遞交申請表,鎖定優惠利率,其他文件稍後才補回。

值得注意的是,由於政府上週突然放寬樓花按揭,早前採用「建期付款」的一手業主,可考慮向發展商申請提早付款,然後到銀行申請按揭,享受低半厘的原有利率,以30年還款期計算,兩者全期供樓利息分別可謂顯著。

明年初按揭減息機會高

不過,若果準買家假如趕不及月尾申請按揭,筆者認為毋須太擔心,原因是銀行今次加封頂利率純粹是今年已經跑夠數,提早收爐。以往銀行一般都是這樣——年初提供大量按揭優惠,年末就開始「收水」,明年初銀行又要跑新一年按揭貸款業績,以及爭取新一年市佔率排名,估計封頂利率屆時有機會調低。

另一項觀察是,銀行今回調升按揭利率,只是加封頂利率,而不是加最優惠利率(Prime Rate),最終只會影響新客戶,而不是現有貸款客戶。故此銀行今次加息,主要是年尾收爐,減少積極地接收新客,未有對現有客戶「開刀」,所以情況其實並不是特別悲觀。

若急速加息 勢礙貸款需求

市場普遍認為,美國聯儲局今年仍有一次加息機會,明年則減息兩次,如果預測是正確的話,明年香港最優惠利率都應該會維持現有水平,但不會跟減。

其實今次本港銀行加息周期,只加了最優惠利率0.75厘,封頂利率也只是調升了0.75厘,即實際利率上升了1.5厘,較美國溫和。始終香港經濟下行趨勢仍未扭轉,貸款需求仍弱,銀行加息如果太急的話,只會令貸款需求進一步減少。

莊錦輝

星之谷按揭行政總裁

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