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非住宅按揭撤封頂息牽連車位?一招解困!【星之谷專欄 – BOSSMIND】

樓市下行,連帶樓宇按揭數字也受到影響,近期卻多了客戶查詢關於車位按揭事宜。早前有報道指,中資銀行取消工商舖的封頂息,令市場擔心其他非住宅按揭,包括車位,都會受到牽連。那麼業主在置業後再買車位,究竟有沒有較優惠的按揭方案?

事實上,現時大部份銀行仍設有封頂息,惟單獨為車位申請按揭,銀行普遍提供的方案並不吸引,一來按揭率高達5.125厘,較現時住宅按揭高出至少1厘,二來單獨申請車位按揭,銀行基本上不會給予現金回贈,再加上按揭年期最長只有15年,即使近期金管局將車位按揭成數由五成提高至六成,也沒有多大誘因能促使客人獨立為車位申請按揭,除非客人是有實際的需要。

不過,市面上有部份銀行會為車位和物業提供合契按揭,只要住宅和車位是一起買入,就可視作只有一個物業,按揭成數亦與住宅按揭睇齊,以物業及車位的總市值計算貸款額,在不上按保的情況下,可向銀行申請最高七成按揭,利率可低至3.625厘,而還款期亦增至最長30年,又可獲得與樓宇按揭相同的回贈,對申請人來說可謂百利而無一害。

當然,上述的合契按揭有一定限制,就是需要物業和車位的持有人是同一人,而且物業和車位需要在同一個屋苑,並且要申報是自住及自用,任何一項都不可以作出租之用。

物業轉按及新買車位按揭可一同申請

另外一種情況,業主在購入物業幾年後,收入穩步上揚,並計劃添置汽車代步,再購買屋苑內的車位,在申請車位按揭時已有住宅按揭在身,最高按揭成數就需要減一成至五成,而銀行對貸款人的供款與入息比率(DTI)和壓力測試的要求亦會提升,DTI不得多於40%,而壓力測試不得高於50%。

如果申請人想避免遭削減按揭成數及增加壓測的難度,就需要耐心尋找合適的銀行,市面上亦有少數銀行可以為客戶提供特別按揭方案,客人在轉按物業時可加入新買車位同時申請按揭,減輕客人的利息支出。

回贈漸降 動作要快

要留意一點,近期有大型銀行雙管齊下收緊按揭優惠,包括將新造按揭的H按封頂息率加0.5厘,導致實際按息突破4厘,貸款者的每月供款壓力大增之餘,同時要面對更高的壓測要求。再者,大銀行加息始終有指標性作用,即使近期港銀加息的步伐不一,預計其他銀行相繼都會有加息動作。

同一時間,該大行的現金回贈由按貸款額的2.5%至2.7%,削減至2%,意味着整體現金回贈將會由3%以上的歷史高位回落,預期會進一步打擊客人申請按揭及轉按的意欲。

所以,近期有需要敍造按揭的人士,現時已經是鎖定4厘以下按息,並取得豐厚回贈的最後機會,「蘇州過後無艇搭」,如果是新買車位並同時有意轉按物業的客人,可於罰息期前3個月起向其他銀行申請按揭,在完成文件後,銀行和律師樓會安排到罰息期完結當日自動轉到新銀行,達至無縫接軌。

子非魚
星之谷按揭轉介首席顧問

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