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按揭封頂利率【星之谷專欄-頭條日報】

樓巿已淡靜了好一段日子,樓價徐徐下跌之餘,成交亦相當疏落。這段樓巿下行期,大約在今年4月尾開始,大約是本港全面通關後兩個月左右。

本港經濟

三年多的疫情,本港旅遊、零售及飲食業都大受影響。旅遊業幾乎死寂(包括本地遊),在通關後,原以為遊客會重臨香港,但事實上,通關後港人出外或到內地旅遊居多,進一步減弱本地消費。

零售業方面,多年來從不習慣網購的港人,在疫情下接觸多了網購,網上商店生意亦逐漸成為主流。筆者近年購買玩具、圖書等大都先行到網上商店搜羅,價錢便宜之餘亦可直接送貨到居所附近的自攜點,對於已有特定範圍的消費者來說是相當方便。網店以工廈為基地、不用招聘「睇舖」的售貨員,營運成本便宜亦造就了貨品更低廉的結果,相信仍會大行其道。

飲食業方面,疫情期間大型食肆相繼結業或轉型,小店、外賣店及新興的「兩餸飯」店成為主流。依筆者觀察,疫情期間新開的小型食店的老闆當中,不少原本並非從事飲食業,因原本的行業不景氣而「轉跑道」。疫情期間商舖租金下滑,本地打工仔基本三餐需求沒有受到影響的情況下,小店相對容易生存。

做生意成本升、收入減

本地服務業勞工不足亦是極大問題,筆者有經營餐廳的朋友指,招聘樓面的話,出高人工還可招聘到員工,但想招聘廚房師傅就存在極大困難了。通關後,來港遊客沒有大增、本地人反而外出旅遊,收入減少、開支大增下,食店新手許多都捱不住而出現新一輪結業潮。以招聘和就業情況看來,做生意的難做了,但打工仔看來不愁搵工,於是出現低技術勞工短缺的問題。

利率上調

由期望通關後經濟好轉,再到通關後不似預期,造成了過去數個月樓巿急凍的現象。最雪上加霜的消息是,上星期尾有大型銀行宣佈調高新造按揭的封頂利率,由現時普遍的3.625%調升至4.125%。以100萬元貸款額、30年供款計,每月供款額由4651元增至4847元,增加約4.2%。現時普遍按揭貸款約500萬元,同樣情況即每月供款約24235元,最低收入要有50635元,相對於3.625%息時的最低入息要求47985元,增加了2650元。

期望下調壓測

批核按揭一刻計價,過去十多年的封頂利率大致在2.15至2.3%左右,現時封頂利率4.125%已大升9成。還記得在2.15%封頂利率年代,金管局要求銀行以「現時利率加3%(即5.125%)」為壓力測試。在一輪加息潮後,去年9月中新批按揭的封頂利率實際加了1%,金管局亦因而將壓測要求下調了1%,自我應驗了目標5.125%的遠期利率。現時,各大銀行都準備調升封頂利率至現息4.125%,金管局又會局再次下調壓測至「現時利率加1%」再次自我應驗目標5.125的遠期利率呢?

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子非魚

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按揭封頂利率

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