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非住宅物業巿場(五)【星之谷專欄-頭條日報】

工商物業按揭,銀行近日在估價和按揭成數採取極保守的態度,力保物業在扣除按揭後的淨資產值維持在高水平。將來若業主斷供而需收樓拍賣時,銀行確保能取回按揭貸款。

有銀行取消了工商舖物業的H按鎖息上限

除此之外,早前有部份銀行的新批工商物業按揭計劃,取消了最優惠利率P減的減鎖息上限,直接以拆息H加一定利率計算。如此一來,控制好貸款額力保不失、亦在利率上站在必賺局面,銀行才放心繼續承按工商物業物業。

車位按揭

車位有分獨立業權和附屬於住宅,即所謂的連契車位。如住宅要申請樓按的話,本質上就已連同車位一起計價,並成為一整個抵押品,沒有分車位或住宅各自借了多少按揭,所有條款跟住宅按揭一樣。

獨立業權車位

獨立業權車位按揭有兩種做法,如車位單獨承造按揭,制度上、包括按揭成數及壓測等,都與工商物業接近,而利率上一般會比住宅差但比工商舖優惠,年期方面,一般最高承造15年按揭。

假如想將獨立業權車位跟住宅一同承按,把兩個按揭綑綁在一起,就會跟住宅按揭睇齊,但仍需符合一定條款。首先車位必定要與住宅位於同一屋苑,而住宅與車位兩者都不能出租,譬如住宅自用、車位出租的話,而就必需分開申請按揭,住宅部份才能申請五成或以上按揭。

轉按或新買車位按揭

無論是新買或轉按,都可以把獨立業權車位跟住宅一同承按。轉按的申請相對簡單,無論車位或住宅當時有否按揭或在各自在不同銀行承按中,都可以一同轉按到新銀行。

新買的個案,個別銀行做法有所不同,以較常見的先買住宅後買車位為例,有些銀行接受住宅已經成交並承按中,後來才購買車位並申請上會,都可以與住宅樓按綑綁。不過大部份銀行,都只接受兩者都未成交,在成交日同時上會。如屬於同時上會的個案,甚至用兩者合起來的成交價,申請高成數按揭

車位與住宅一同上會的弊端

車位與住宅一同上會,車位按揭變相由最高六成大增至高成數按揭(最高九成),同時亦可享30年按揭還款期及住宅同樣低的按揭息率,亦會有相當豐厚的現金回贈。不過,由於兩個按揭綑綁在一起,假如業主想賣掉其中一方,就必須要贖回另一方的按揭。譬如賣走車位的話,業主就必須要贖回住宅按揭。當然,在贖回時都可同時申請轉按,不一定要真金白銀先行贖回住宅按揭,時間及手續上與一般轉按差異不大。

估價方面,除非拆售的停車場,一般舊屋苑的車位成交都相當疏落,估價行參考性不高,不過由於價碼低,如新買車位不是與最近期成交價差太遠,一般都能估到價的。

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子非魚

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車位按揭 頭條日報

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