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非住宅物業巿場(四) 【星之谷專欄-頭條日報】

置業少不免要做按揭,按揭制度、銀行和估價行對物業巿場的取態就變得關鍵了。非住宅按揭成數,在2020年8月由最高4成上調至5成,並在剛剛7月初跟住宅放寬按揭時進一步放寬。非住宅物業最新可借最高6成按揭。

非住宅按揭 今非昔比

在疫情期間,工商業經歷了一段相當艱難的日子,工商物業的需求亦大幅下降,按揭放寬措施並未能刺激成交和托巿。在過去十多年,樓巿氣氛一片歡天喜地,在低息環境下,銀行本著「有契在手」,樓按風險低,無論是住宅或非住宅按揭一律大小通吃。非住宅物業按揭計劃,在最優惠的時候,利率甚至跟住宅看齊,分別只是回贈較低甚至不提供回贈。

息率上調

可是,近一年多來,過往批核工商物業甚鬆手的銀行,紛紛收緊按揭申請條款。現時,為非住宅物業提供H-Plan 的銀行幾乎絕跡,而提供的P-Plan 息率,由過往跟住宅睇齊,現時已普遍比住宅息率高約1厘,有些甚至採用P至P+1%定價。

物業質素

另外,部份銀行對於物業質素的要求亦大幅調高,例如只接受街舖而不接受商場、樓上舖,商廈只接受甲/乙級寫字樓而不接受丙級寫字樓等。對樓齡較大,例如超過35年樓齡的非住宅物業,提供的按揭年期或條款都較為手緊等等。

估價不足

以上種種,都與物業質素有關,而影響最廣是估價及按揭成數。新買物業,假如估價不足,買家便需為不足部份抬錢上會。譬如新買1000萬元的寫字樓自用,原本以為最高可借6成即600萬元,但估價行最終只估到850萬元的話,銀行就最高只會借出510萬元,即業主需要繳付490萬元、接近樓價五成的首期成交。有些情況,如估價比成交價高或低超過20%,銀行甚至不會批出按揭。以近日收到新買非住宅按揭查詢時,筆者都會建議在簽臨約前先進行估價以作出預算。

轉按困難

至於轉按方面,政府在疫情下放寬按揭成數,似乎是想讓持有工商物業的商家套現備用或應急,不過銀行的取態卻相對保守。由於轉按物業只會基於估價報告作出估價,非住宅物業的成交密度本來就已經低,在低迷的樓巿下,可供參考的成交更少之又少,估價行的估價就更傾向保守了。另外,部份銀行乾脆不接受套現申請,在新按揭計劃息率調升的環境下,客戶更不會進行轉按了。

因此,即使是數年前申請四成按揭的工商物業,最新的按揭成數雖已放寬至六成,如樓價不變,最高貸款額理應多出50%。可是估價下跌、加上銀行本身不願批足成數,工商物業持有人想進行套現亦非易事。

星之谷按揭轉介

子非魚

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