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非住宅物業巿場(三)【星之谷專欄-頭條日報】

港島龍頭屋苑太古城自2020年起拆售車位,由最高峰時入場費約250萬元、去年約200萬元,至今年6月,最低價約130萬元。傳媒與一般投資者可能認為是冧價近半,實際上,車位也受到易泊、易取及有沒上蓋等因素影響,該批車位售價跌幅未必有帳面上大。

太古城車位拆售

最後一批以約130萬元出售的車位,部份帶有隱疾,例如露天、有停車場積水及天花或喉管老化導致的滴水問題等。反而以155萬元發售的尾二一批車位,大部份質素都屬正常,沒有隱疾之餘亦並非難泊的位置。

上期有提及,車位空置率有時甚難在現場評估,在拆售時,有人親身到夜間到太古城的停車場視察,發現空置率近半。實際上,太古城近鰂魚涌一帶有太古坊及港島東中心等的大型商業大廈,本港不少大型企業都設有總部。商廈的車位數目從來都短缺,不像新巿鎮,港島區大部份屋苑的車位本身並不充裕,甚至不少屬於不設車位的舊樓。筆者相信太古城車位不乏區內寫字樓上班的人租用,反而在晚上駛走而導致晚間空置率偏高。

租金看供求仍有盲點

以租金看供求是相當無痛的方法,對於拆售的停車場,投資者仍要留意,車位的租金其實有一個隱藏因素。大業主持有的停車場,可以選擇性地出租部份車位。原因可能是本身不夠租客,便乾脆整層空置以減少保安、清潔和電力開支,例如深井便有數個大型屋苑出現整層長期空置的情況。亦有些停車場,會將部份麻煩車位,例如滴水、積水或露天車位空置,避免用家投訴甚至須因任何損失作出賠償。對於大業主來說,3000元 x 租出200個車位還是2000元x租出300個車位的收入也完全一樣,大業主寧可減少租客以減少行政開支。

當大業主拆售車位時,買家看到的資訊只有管理公司恆常收取的月租。假如多年來有3成質素較低的車位丟空,拆售後該批車位流出巿場,供應多、平均質素亦低了,租金跌幅就很可能不止3成了。

以上述的太古城車位為例,在2020年拆售時,租金大致約6000元,而今年最後一批車位拆售後,最新的租金大致是4000元。假如以2020年250萬元計,當年買入時的回報率大約是2.9%,而最新一批車位買入時的回報率是大約3.7%。這段期間回報率的上升,不幸地不是來自租金上升,而是租金下跌、車位售價跌得更多的原因。不過,當中有多少來自原本丟空或質素較低車位放出巿場的效應就較難定奪了。

車位租金只升不跌

過去十多年,車輛數目只升不跌,在限發水的政策下,政府新批土地的停車位則只跌不升,筆者敢說,除了停車場拆售的屋苑外,本港車位租金都只有連年加價。近期車位價格調整,是入巿的好時機。

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子非魚

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車位拆售 車位投資

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