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非住宅物業巿場(二) 【星之谷專欄-頭條日報】

政府的印花稅第一招是2010年底的額外印花稅,當時受影響的只有住宅物業,不少投資者便轉跑道至非住宅物業。

筆者比較有印象的是2012年散貨的大圍金獅花園車位,當時大約32萬元一個車位,已有不少人認為是天價。其後政府為遏抑樓價,向投資者的成本開刀,於2013年2月提出雙倍印花稅,不少人更加「認定」車位投資已成絕路。其後每次發展商散賣,都會被說成是「散貨」、「炒風水尾」。

自2012年以來,車位巿值升幅不比樓巿弱。就以上述的金獅花園為例,當年32萬元一個車位,近期已升至100至120萬元左右。筆者有印象,個別車位在3、4年前,最瘋狂時曾升至約170萬元。在2012年時價值約230萬元左右的金獅花園住宅單位,近期大約480萬元,而最高峰時亦只升至約520萬元而己。以該屋苑計,車位升幅比住宅單位領先近倍。

非住宅物業,最核心的價值是空置率和租值。街舖空置率相對簡單,在目標物業附近走一圈便一目了然。但其他如工廈、商廈物業便難以視察,許多時,在座頭的「水牌」並不反映真正現實。有些公司自己用作貨倉或後勤辦公室,並不會將公司名掛到水牌上;有些公司只名義上佔用一個單位,在水牌上雖然有公司名,但實際上並沒有人在內工作;更有些是秘書公司,究竟屬於有/沒有人在內工作都沒法斷定。

車位空置率有時並不容易單憑現場視察確認。以住宅屋苑內的車位為例,有人說在晚上十一時後到現場看就容易看出端倪,皆因大部份住客都已返家。可是,有些工、商業大廈林立的地區缺乏車位,區內上班的人員會在附近屋苑租用車位,這些車輛反而會在晚上駛走,造成屋苑停車場半夜出現較多「吉位」的情況。

至於租金方面,工廈、寫字樓和舖位租金資訊相當不透明。業主有時為了提高名義租值,會在租約內訂明一些「橋妙」條款,例如長達三個月的空租期、免租假期、甚至同一業主相連或相鄰舖位的大細邊租約等。舖位甚至有分「陰陽街」之說,同一條街內車道的兩邊,人流較少、消費力弱的一邊稱為陰街;人流較旺、消費力較強的稱為陽街。如果以陽街的租金去評定陰街的賣價,就隨時招致重大的損失。

車位租值是相對透明,在居民告示板上不時會貼出求租、放租告示,上面的租值一般都相當貼近巿價,不過車位租值相當受有沒上蓋、上落層數、與座頭電梯距離、車位濶度及易泊程度、甚至車位頂有沒排水渠等有所差異。這類微細差異,可造成同一停車場內的車位,正負20%以上的租值差額。

以非住宅物業而言,筆者仍然看好車位潛力,下期詳述。

子非魚

投資非住宅物業

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