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按揭新秩序 收租一族借盡攻略《星之谷專欄 – 經濟日報》

政府放寬按揭成數後,筆者在本欄分別闡述了對首置客及轉按人士的「江湖新秩序」;但對於收租一族,這項新例又有甚麼啟示?


首先解釋一下,如果閣下擁有超過一層住宅,而且按揭貸款尚未供完,按揭成數本身就會扣減1成。舉例,1,500萬元住宅在按揭新制下,自住物業可以申請7成按揭,但儲樓一族由於擁有多個按揭,轉按自住物業就需要扣減1成——最高只能申請6成。不過,比起舊例下最高4成,實際上也增加了2成。

另一方面,如果是1,500萬元至1,750萬元住宅,在沒有按揭保險下,最高貸款額為1,050萬元;假設樓價為1,600萬元,最高可申請按揭成數為65.6%,儲樓一族轉按自住物業在扣減1成後為55.6%,比舊制多了15.6個百分點;假如是1,750萬至3,000萬元住宅,扣減1成後,最高成數為5成,比舊制多了1成。

進一步地說,如果是中高價物業,例如價值3,000萬至3,600萬元住宅,最高貸款額為1,800萬元,例如某住宅價值3,100萬元,儲樓一族轉按要扣減1成,最高成數為48%,比舊制4成仍多了8個百分點。樓價為3,600萬以上在新制下則沒有變化,維持4成。

所以說,如果儲樓一族想轉按借盡按揭,1,000萬至1,500萬元住宅最受惠。

政府放寬壓力測試要求

至於持有多個按揭人士、而當中不涉及按揭保險,其供款與入息比率上限在壓力測試前後,分別是40%及50%,即每月總供款不能超過月入4成,以及加息2厘後不能超過5成,與舊制一樣。

若果閣下需要購買按揭保險,好消息是新例放寬了供款與入息比率上限。以往打算申請按揭7成以上,但本身又持有多個按揭,供款與入息比率上限在壓力測試前後,分別為35%及45%;現在一律以40%及50%封頂,無論手持多少個按揭。

最後溫提,申請按揭需要簽署俗稱「表格一」,目的是要同意銀行查閱申請人環聯信貸(TU)的樓宇按揭部份,不過申請人可以選擇拒簽,亦即是所謂「Non-consent」,那麼銀行就不能從TU中查閱申請人其他按揭,代價是銀行會扣減按揭成數2成,但無須加息。

舉例,如果住宅價值為1,500萬元,申請轉按但拒絕簽署「表格一」,成數上限便由7成降至5成,供款與入息比率上限同樣是以壓力測試前後、分別40%及50%計算。要留意,就算拒絕簽署「表格一」,按揭申請人也需要如實向銀行申報有沒有其他按揭在身,不能有任何隱暪。

莊錦輝

星之谷按揭行政總裁

https://ps.hket.com/article/3592249

多個按揭轉按成數

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