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母親妻子同時置業要求擔保 大丈夫情義兩難全?【星之谷專欄 – BOSSMIND】

「阿媽同老婆跌落水,你會救邊個先?」相信這個問題都曾經困擾不少已婚男士,而且很難有一個圓滿的答案。而在申請按揭問題,亦有一位客人遇到類似的兩難困境,幸好經過專業分析後,事主能夠安然度過家庭難關。

馬太近日眼見大量一手樓低價開售,並看中市區新盤一個800萬元單位,於是入票碰下運氣,結果一擊即中,並計劃以其丈夫馬先生為擔保人,借足九成上會。惟同一時間,原本住在深水埗公屋的馬先生母親,亦因為擔心房署加強資產審查而需要被逼遷出,於是物色到一個650萬元二手物業,並要求以兒子作為擔保人借高成數按揭上車。

不可同時擔保兩份高成數按揭

不過在現實中,按保公司是不容許同一名擔保人為兩層物業作高成數按揭擔保,如果馬先生同時擔保太太和母親申請按揭,只有一份能申請高成數按揭,另一份則只能向銀行借最高七成,但由於馬先生有擔保在身,故按揭成數需要減一成至最高六成。

由於太太和母親的首期都是「掹掹緊」,馬先生自己亦沒有太多流動資金可以支援二人的首期支出,左右做人難,正躊躇不知如何是好,於是向筆者請教。筆者了解完馬先生的個案後,嘗試為他提出應對之策,衡量得失並作出最佳選擇,以免得失太太或母親。

首先,兩個物業的價值有別,馬先生如果為太太擔保九成按揭,有機會借足九成,即720萬元,相反為馬老太擔保最高也只能借到585萬元,兩者取其高,馬先生應為其太太擔保借足九成,而馬老太的按揭則需要減至六成,亦即是馬老太按揭貸款額最高為390萬元。

如果想借盡一點,可考慮先擔保馬老太的七成按揭,再去擔保另一份高成數按揭,這樣就毋須扣減按揭成數,但就必須支付更高的保費,以800萬元的物業為例,借九成,30年還款期,擔保人有按揭在身,保費比率就貴0.6%,即相差約4.3萬元。

即使解決首期的問題,如擔保人本身已有另一份擔保,銀行對貸款人的供款與入息比率(DTI)和壓力測試要求更嚴格,DTI不得多於40%,壓力測試不得高於50%,貸款人馬老太及擔保的馬先生,需要有足夠的入息,才能滿足這相對高的門檻。

轉投居屋市場可一石二鳥

由於同時擔保兩層物業困難重重,筆者會建議馬先生說服其母親以公屋單位換取居屋,由於新居屋有政府擔保,可以免入息文件和壓力測試,貸款人只需要在申請表內聲明家庭總收入,即使是不同住的家庭成員收入也可計算在內,只要總收入足夠應付供樓開支,按揭就大多能過關。這樣一來,馬先生就可以在不影響作為太太的擔保人同時,亦能讓母親安居樂業。

雖然近期新一批的居屋2023已經接受申請,但全部都屬於遠期樓花,即使成功中籤選購單位,都未必能夠於短期內遷入。如果馬老太想盡快上樓,可考慮選擇綠置居貨尾,又或者申請購買資格證明書,在居屋第二市場購買二手居屋,這樣就可以加快上車時間。

不過二手居屋雖然同樣由政府擔保,惟實質按揭成數和年期須視乎政府擔保期剩餘多少年而定,不是所有二手居屋按揭都能獲批九成貸款和25年還款期,貸款者或需要在兩者之中作出取捨。

特別要提醒,如果想以公屋換居屋,今年新增規定中,申請人及其申請表上的家庭成員,在過去兩年內,都不得在香港擁有任何物業,否則會被視為不合資格。

子非魚

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