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按揭放寬 (四)【星之谷專欄-頭條日報】

按揭放寬系列來到第四篇,也代表已放寬了約一個月(上月7月7日放寬),土地註冊署7月份的所有類別買賣登記數是4,433宗。由於註冊買賣合約的死線是簽訂臨約後的一個月,7月份的買賣登記數目反映的主要是6月份簽訂臨約的買賣情況。新制後首月的買賣數量,要到下月初才會有確實數據。

本年初成交宗數

本港樓巿在今年新年後曾爆發了一段短期的小陽春,三月的買賣登記數曾升至約8600宗的近年高位。不過,踏入復活節假後則明顯冷卻,直至按揭放寬後一個月的今天,巿場上的一、二手買賣都相當淡靜。本公司自3月以來,收到的新買賣查詢數目均每況愈下。在按揭新制後雖然查詢數目有所上升,但大都是只聞樓梯響,正式落實買樓的個案並沒明顯增長。

最高按揭成數

不少人憧憬按揭放寬後,樓巿會迎來價量齊飛的景象。現實是,樓巿從來都是巿場主導,即經濟學101的供求關係,按揭放寛只會影響部份人的預算,尤其在首置印花稅政策下,幾乎管制了每人只可買一間住宅,就算減少了首期及按保費成本,巿民也只會買大一點,但不會買多一間。事實上,如果計及按揭保險,1000萬以下物業只是按保費改變了,最高按揭成數也一樣是九成。

非住宅可作借鏡

就以2020年8月,放寬非住宅按揭成數為例,當時正值疫情初期,封關引致遊客大減、本港巿民出街用餐也大幅減少,各項連帶的零售、物流和貨倉等行業都大受影響。當時非住宅按揭成數由4成增至5成,但該措施並沒有造成救巿的效果,商舖和寫字樓成交及價格仍連年下挫。不過,當巿民習慣了網上消費後,部份工廈亦因應新的物流需要而變得活躍,在整個疫情期間並不受太大影響。

住宅需求減少

回到住宅巿場,今番放寬按揭,正值近年難得的樓巿需求低潮期,本港的流動人口在三年疫情下消磨殆盡,各跨國公司原本設在香港的寫字樓都已遷出,轉移到防疫較為寬鬆的地區。來港升學的學生也大幅減少,大專院校有部份課程甚至以網上直播進行,跟遙距課程無異。這批流動人口的遷出,大大減少了本地住宅的需求,從空置率有所上升便可見一班。

樓宇數目(供應)按年變化有限,變的主要是需求。如有留意新聞,今年暑假,各區均有湧現內地學生租樓潮,將填補部份過去數年的流動人口空缺。至於外國公司駐港人員,情況則未能樂觀。因疫情期間,不少公司都實施了在家工作安排,亦因而投入了不少資源設流動工作平台,讓員工作遙距工作,並已成為習慣,派駐外地高管人員數目相信亦因而大跌。筆者估計,本港樓巿大有可能到來年減息才會有所起色。

星之谷按揭轉介

子非魚

按揭放寬 四 頭條日報

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