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按揭放寬 (三)【星之谷專欄-頭條日報】

在舊制下如未能因估價上升或補回首期差額的高成數按揭借款人,在轉按時需再付一次昂貴的按揭保險費。雖然近數月來按揭回贈大幅提升,但這情況下轉按一來一回所剩無幾,白費時間和心機。

重新申請按保轉按

按揭新制下,基本按揭成數大增、按保費大減,加上銀行回贈計算的基準亦提升了,轉按時重新申請按揭保險亦變得有利可圖。以未滿三年退保期的客為例,轉按可取回部份保費,亦可賺取銀行回贈及中介回贈,而要支付的費用是律師費、土地註冊文件費及新按的按保費。

舉個例子,如兩年多前以800萬元借八成按揭買樓的借款人,當年支付了約800萬元 x 80% x 2.47% x 65折,約10.3萬元按保費。如這刻轉按,可以退回15%即約1.5萬元。假設樓價沒升跌,現時大約還了約5%的本金,即是欠款約樓價的75%約600萬元。

二至三年內轉按,回贈可觀

假如不想補錢上會轉按,便需要再申請按揭保險,新制的保費是0.15%,保費只是9,000元。計及最新的現金回贈近3%,如以樓價7成計有接近16.8萬元。屈指一算,退保收回1.5萬元,回贈收到16.8萬元,開支只是9000元新按保費及約6000元律師費,原來16.8萬元回贈可盡數淨袋。

罰息期內轉按有利可圖?

另一情況,假如仍在兩年的罰息期內,上述例子的數字有此稍有改變。首先,銀行的罰息條款各有不同,有些以當時倘尚欠貸款的比率計算,有些加入了當年批的的回贈金額的條款。為簡化計算,以下例子假設首年罰息是借款額的2.8%、次年是借款額的1.9%計。

譬如上會剛超過一年又未到兩年,罰息大約640萬元x1.9%即大約12.2萬元。退保比率是25%,即大約2.6萬元。開支是罰息12.2萬元、9000元新按保費及約6000元律師費,收回退保費2.6萬元及約16.8萬元回贈,淨袋大約5.7萬元。不過只供款約一年,尚欠本金減少不多,除非樓價稍有升幅,否則就需要補錢轉按。

剛成交單位所賺無幾

由於在新制下,新買個案的按揭成數及保費是以2023年7月7日或之後簽訂臨約為準,如在之前簽訂臨約,包括早兩年買了樓花等成交的客戶,以及在較早前簽臨約,未能取消重簽的買家,也需要以舊制的按揭成數及保費計算。其中有些客戶忽發奇想,剛成交了就進行轉按又是否有利可圖呢?

與上述例子的分別是,首年退保可退回40%保費即大約41,000元,罰息約2.8%即18萬元。由於單位新成交,銀行一般以成交價計估價,轉按一刻的尚欠按揭成數仍然是8成。假如以75%按揭成數新上會,就需要補回5%樓價約40萬元。如此走一圈,業主仍有約1.5萬元落袋。不過,由於要補回40萬元差額、淨袋的金額又相當少,相信沒有多少業主會進行如此一個大動作了。

子非魚

https://www.stheadline.com/columnists/finance/3258008/子非魚-按揭放寬三非魚論市

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