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按揭新政下 現金回贈率「爆升」4成《星之谷專欄 – 經濟日報》

政府放寬按揭成數,本意是激活換樓鏈,業主細屋換大屋時亦可以申請高成數按揭,但政策竟意外地觸發銀行「派錢」——買樓上車人士或會發現申請按揭所取得的現金回贈額,比起政策前高近4成。

要解釋這個現象,先要了解銀行按揭現金回贈的遊戲規則。很多人以為銀行按揭現金回贈就是總貸款額乘以回贈率,其實這並不正確,因為現金回贈只是以「非按揭保險貸款部份」乘以現金回贈率計算 ,按揭保險部份並不包括在內。

舉一個例子便清楚明白。陳生(化名)打算入手一層1,000萬元住宅,並申請9成按揭(貸款額900萬元),以往銀行原本只借5成(即貸款額500萬元),按揭保險擔保餘下4成(即貸款額400萬元)。但由於銀行現金回贈只是以500萬元部份計算,並不會計算按揭保險擔保部份的400萬元,以現時市場最高回贈率2.8%計,現金回贈金額為500萬元 x 2.8% = 14萬元。

不過,現在金管局放寬了一般按揭成數,1,000萬元住宅由銀行原本只能借出5成,現時可以借足7成。按上述例子,假如1,000萬元住宅申請9成按揭的話,銀行原本可借700萬元,按揭保險擔保部份則為200萬元,現金回贈便以700萬元計算,即新例下銀行回贈為700萬元 x 2.8% = 19.6萬元,比以往多出40%(5.6萬元),的確有「派錢」效果。

銀行未虞減現金回贈

但很多業主會疑問,現時銀行現金回贈開支增加,未來會否調低現金回贈率?據筆者了解,銀行無意調整,畢竟現金回贈亦是市場推廣費用一部份,而且現時按揭利率較高,樓市交投相對淡靜,銀行亦有「跑數」壓力,因此回贈不能貿貿然減少,成本增加亦要「硬食」。

總括而言,今次按揭政策對於上車人士可謂是福音,因為借同一筆按揭貸款,現金回贈升了,按揭保費卻減了。

用上述例子,以往1,000萬元住宅借9成按揭,以最優惠保費65折計算,保費約為31萬元;新例下按揭保險部份減少,保費亦隨之下降,現時只需22.5萬元,慳近8.5萬元。

所以,同樣是1,000萬元住宅,現時借9成按揭,現金回贈多了5.6萬元,保費慳近8.5萬元,買樓成本實際上慳近14.1萬元。

星之谷行政總裁 莊錦輝

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