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放寬按揭與我無關?詳解置業人士隱藏着數【星之谷專欄 – BOSSMIND】

金管局宣佈放寬按揭成數,市場期待已久的「托市」措施正式登場,雖然政府對於最多聲音要求的「撤辣」依然沒有分毫讓步,但今次一系列放寬按揭成數措施,也絕非如財政司司長陳茂波早前所指是「政策微調」,而是震動整個按揭市場,無論是新買或是已經持有物業的人士,大部份都受新措施影響。近期客戶關於轉按的查詢就多了三成,反映新措施對他們有一定吸引力。

對於金管局今次提出的修訂,大眾着眼點在於,在上按保的情況下,1,500萬元的物業最高按揭成數可達八成,意味着只需要300萬元首期就可以上車;至於購買3,000萬元的物業上按保,按揭成數亦提高至七成,有機會以900萬元首期上車。

「唓!幾千萬嘅樓,放寬咗都唔係個個買得到啦!」誠然,能夠輕鬆拿出300萬元的買樓人士,不是沒有,但肯定不是社會中的多數,而且貸款額變大,相對的壓測要求亦隨之而提高,要入息過關也是一大難題。另一方面,大多數小巿民的物業都是介乎600萬元至800萬元的單位,在「波叔Plan」下,1,000萬物業透過按揭保險已可做到最高九成按揭,難道真的是「放寬按揭與我無關」?

審批關卡可二變一

要留意的是,申請高成數按揭要同時通過銀行和按揭保險公司的審批,兩者比較下,後者會相對嚴格,申請人除了要提供3個月入息紀錄外,還需要稅單、強積金紀錄等,申請人的年紀、首期來源都會是按保公司的考慮因素;另外,如果要申請九成按揭,則必須是固定收入人士。以上的條件或會對申請人申請按保造成障礙,一旦按保拒批,銀行以往最多只會承擔物業估價六成的貸款。

不過,今次是銀行按揭成數與按揭保險同步放寬,亦即是在不上按保的情況下,貸款人可直接向銀行申請七成按揭,審批亦由過兩關變成過一關,理論上會更容易獲批。在同樣不上按保的情況下比較,貸款人在新制下的貸款額亦較以往多至少一成。而且要申請高成數按揭需要購買按揭保險,保費動輒十萬元計,不上按保就可以節省一筆可觀的支出。

轉按重按坐享其成

至於正在供樓的業主也不用失望,假設業主本身申請高成數按揭,在2年前買入1,000萬元的物業,借八成,在未有新措施之前,即使罰息期後想轉按,承按銀行最多只會批出六成貸款,如果未足夠清還原有銀行的貸款,就需要重上按保或由業主自行「抬錢」。在放寬按揭成數後,銀行可為業主承造七成按揭,變相只要業主2年來供款清還的本金相當於樓價一成,就可順利轉按至另一間銀行並甩按保,可獲得退回15%按揭保費。

更着數的是,新措施適用於轉按套現,於是在物業估價不變的情況下轉按,會令業主坐享其成,只要入息夠計,就能夠套現多一成的資金。另外,業主如果手持現契樓,考慮以資產水平方式將物業重按,按揭成數上限由四成提升至五成,套現能力同樣提升一成。

還有一點,以往如果申請人有五成或以上收入來自香港以外地區,申請人按揭成數需要減一成,不過在新措施下就取消相關要求,預計會利好非本地收入人士置業。日後會否再有其他相關政策,包括減辣或撤辣,值得市場關注。

子非魚

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