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按揭放寬【星之谷專欄-頭條日報】

過去一星期,樓巿最重磅的消息是上星期五的按揭放寬措施。

無論在時間上、規模上,可說是將巿場殺個措手不及。早前財爺仍在說「微調樓巿政策」、「針對便利上車人士 」、「不減辣」及「 需時研究」。但上星期對按揭成數及受惠樓價範圍之廣,幾乎一次放寬至2009年樓巿起飛前的狀況。

受惠範圍至3600萬元樓

這次放寬,受影響的範圍大致如下:1. 放寬按揭保險的樓價範圍,由1200萬元八成、放寬至3000萬元七成。2. 一般成數按揭,由1000萬元以下五至成,放寬至1500萬元七成、並逐步收緊至3000萬元六成及3600萬元五成。

有留意新聞的讀者或許會有個疑問,根據各大傳媒報導甚至金管局的新聞稿:「 價值3,000萬港元以上的自用住宅物業的按揭成數上限維持於五成。為了避免適用按揭比率出現驟降情況,某些樓價水平的按揭比率會以漸進形式改變。」本次放寬看來只放寬至3000萬元最高借五成。

公司同事抱著求真精神,在金管局的「 最新審慎監管措施」找到過去最常見的按揭成數上限列表,就2023年7月7日的更新,列表中列明了樓價3000至3600萬元,最高可借1800萬元。與一般人就金管局發布的新聞稿所能理解的「3000萬元以上最高借5成 」的理解並不一致。

甩發展商二按

這次重大的更新,最開心的應是近5年內購入1000至3000萬元物業,如屬採用了發展商二按的一手買家,原本需要申請按揭保險以轉按,現在可以無需申請按揭保險,申請六至七成按揭。其次的是採用了按揭保險的業主,就未必需要補回首期差價「甩按保」並賺回贈。

轉按有轉機

過去一周,巿場上最活躍的是一班過5至8年前以1000至3000萬購入單位,或曾經翻按套現的業主。由於近期樓價已大致回到當年買入價,而近期批出的按揭計劃,實際利率比當年高,在沒法大額套現下翻按意慾甚低。但這次連一般成數按揭都大幅放寬,1500萬元樓由最高借五成放寬至七成,可多套現300萬元,3000萬元樓亦由最高借五成放寬至借六成,同樣可多套現300萬元。

不適用新制的買家

可是有人歡喜有人愁,一班在今次放寬前一段時間簽臨約買樓的一、二手買家就有點不幸了。放寬後按揭保險適用範圍調整了,承保的貸款額收窄。譬如以往1000萬元樓價原本可借五成,如買家借九成,按揭保險需擔保四成。但新制下1000萬元樓價原本可借七成,如買家借九成的話,按保只需擔保兩成,因此新制下的按保費也有所下調。可是,由於新制只適用於2023年7月7日或之後簽署臨約的買賣,早於此日揀樓的一手買家就無緣新成數及按保費優惠。至於二手買家,有部份人成功與賣方重新簽約,就可以以新成數申請按揭保險。

子非魚

https://www.stheadline.com/columnists/finance/3253565/子非魚-按揭放寬非魚論市

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