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按揭現金回贈【星之谷專欄-頭條日報】

近日有客戶問了一個非常有趣的問題:按揭回贈足夠支付兩年罰息期的利息,甚至可賺到利潤嗎?

筆者即時以直覺回答客戶,當然不可能了,因為銀行不可能批出一個優惠,送給客戶的回贈,足夠支付罰息期的利息甚至讓客戶有賺,否則客戶兩年後贖回按揭,豈不是白做甚至倒蝕?但跟客戶深入了解後,發現在特定情況下,申請按揭是有可能賺到錢的。

近日按揭計劃

首先,近日不少銀行的轉按回贈都貼近2.5%,加上綠色按揭回贈約$4000及中介回贈最高0.30%計,以400萬按揭計,共有約2.9%回贈。綠色按揭是近年加入的新概念,不同銀行對於綠色按揭有一定限制,例如需採用網上銀行申請,或以電郵交表等,其實近年大部人都已採用此方法。另外,擬按揭物業需要在綠色按揭大廈名單內,詳情可在申請時向銀行查詢。

近日新批H-按的封頂利率是大P減2.5%,即是3.5%,兩年下來,銀行就會向客戶收取貸款額的7%。以現金回贈有2.9%計,似乎遠遠不能抵銷利息開支。

現契樓有機會大撈一筆

對於一般上車客來說,買樓後就沒多少剩餘資金,所有借款都需要「硬食」利息。但原來客戶並非一般人,而是物業已經變成現契。當現契物業按給銀行後,就會取得等同借款的現金,這筆現金就有各種不同的去向可以選擇。

Mortgage Link

最簡單又幾乎封蝕本門的,就是把現金放到按揭銀行戶口的按揭掛勾(Mortgage Link)存款戶口裏。無論按息升跌,該戶口派發的現金利息都會緊貼按揭利率,實行無輸無贏。可惜的是,大部份銀行都把賺息戶口的可賺息存款額定為「當時欠款的一半」,甚至有銀行設有「只計算200萬元存款為絕對上限」的額外條款。因此,即使是現契翻按,銀行亦必然會賺最少一半貸款所衍生的利息。

不過,近一年來利率大升,定期存款利率亦大增。近日有不同銀行推出定期存款優惠,大額存款可以超過4%,部份可能有些較麻煩的條款,例如要轉做出糧戶口、開理材戶口甚至需進行最少一次投資交易等等。

按揭有錢賺

以最進取的方法計,如翻按現契樓,將貸款全部放到一個4%的定期,兩年後,按揭利息是原貸款額的7%,但定期到期時,就取到等值原貸款額8%的利息,來回賺了1%。加上提取按揭的2.9%總回贈,整筆兩年期內的按揭,反而讓申請人賺到了3.9%。扣除律師費後,400萬貸款額即大約賺到15萬元。

當然,由於Mortgage link 戶口利率已相當不俗,借款人可考慮調節Mortgage Link 存款與定期存款的比例,以增加自已的現金流以應付不時之需。另外,存款保障計劃之下,每名客戶在每間銀行的首50萬元存款才獲保障,這方面也有相對細的風險。

子非魚

https://www.stheadline.com/columnists/finance/3251036/子非魚-按揭現金回贈非魚論市

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