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轉按現金回贈難敵加息?盲點逐一擊破《星之谷專欄 – 經濟日報》

很多業主為了賺取現金回贈及套現,每兩年就會把住宅物業轉按一次。不過近年銀行按揭遊戲規則改變,筆者希望藉本文回顧過去兩年變化,並逐一掃除轉按盲點。

目前H按實際封頂利率為3.5%,兩年前的按揭計劃在現時的封頂利率為3.25%,現時轉按等於要承受供樓利率上升0.25厘,很多人會問:「現時是否仍然值得轉按?」事實上,轉按可以賺取的現金回贈(包括銀行回贈及中介獎賞)已經高達貸款額3.2%,所以就算利息增加,轉按仍是有著數。

有人質疑這說法有盲點——因為雖然現金回贈率(3.2%)比增加的利息開支(0.25%)多近3厘,但回贈僅一次性,利息是每年都要繳付。如果未來30年銀行不斷加息,每兩年轉按一次利率豈不是越來越高,高到上太空?

的確,過去兩年美國聯儲局加息相當兇狠,但香港最終H按封頂利率也只是加了0.25厘;最優惠利率(P)則加了很多次,但無論轉按與否,供樓利率都會隨最優惠利率上升。所以,只要銀行現金回贈率維持在2%至3%水平,而封頂利率每兩年加幅少於2厘至3厘,每兩年轉按都會長期有錢賺。

希望賺現金回贈的業主,亦可留意銀行積極推銷的綠色按揭。如果物業符合綠色按揭資格,現金回贈率比普通按揭還要高,也適用於轉按,回贈一般多近萬元,值得所有業主注意。

壓力測試要求減輕

轉按操作亦有變化——以往新銀行按揭貸款會先經律師樓,轉數去原有銀行還清舊按揭;如期間遇到律師樓被接管,按揭將會出現問題。不過現時金管局已推出住宅物業轉按支付安排 (PAPT)系統,可由銀行和銀行自動過數,不需經律師樓。業主如申請轉按,建議選擇接納上述系統的律師樓,以減低風險。

壓力測試方面,以往要求以現有利率加3厘計算,近年金管局已放寬至僅需加2厘,大大減低最低入息要求。

此外,如是閣下是醫管局職員,近期醫管局推出的貸款計劃也適用於轉按,利息更有機會較銀行低3厘,而且業主可以自行決定轉按時多少從銀行借,多少從醫管局借,以達至最低利息、最高回贈的效果。

最後談一談居屋。以往居屋只能申請P按,現時已經可以申請H按;舊時業主更可以由P按轉至H按,並賺取現金回贈。不過要注意,目前H按實際供樓利率和P按相同,故業主暫時未有迫切需要轉按,除非現金回贈率相當吸引。

星之谷行政總裁 莊錦輝

https://ps.hket.com/article/3562170

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