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租金回報【星之谷專欄-頭條日報】

當回歸原點時,物業價值還需看租金回報。有些人或許並不認同,認為租金與售價是兩個獨立的巿場,皆因租客與業主 / 物業投資者是各不相干的持份者。

額外印花稅

物業投資的利潤來自物業升值和持有期間的租金,現時購買住宅,受額外印花稅所限,在購入三年內售出需付售出價10至20%的稅率。除非極度看好樓價短期內升值,否則投資者買入時都已考慮三年後才會轉售。假設租金回報率是樓價的3%,三年內也取回樓價9%的資金,其實亦相當可觀。

未有額外印花稅前

未有額外印花稅前,投資者甚至在成交前「摸貨」,一筆訂金已可在一年內走幾轉,炒家根本不會考慮實質可收到多少租金。自額外印花稅實施後,本港的住宅「炒家」已然退場,剛滿三年就賣樓獲利的「中線」投資者比率都不會多。主因是當賣樓獲利後,如將資金再買另一住宅又會再鎖三年,如沒有新的投資路向時,一動不如一靜,投資者買樓已變成長線收租的項目。

樓價走勢

疫情以來,全球經濟都受到嚴重影響,香港自然不能獨善其身。參考差餉物業估價署的數據,租金指數在2019年8月登頂後平穩回調,至今回落了約10%。樓價指數波幅較大,在2018年中、2019年中及2021年底再闖高峰,今年初稍為反彈,至近期又再次回調。

租金指數

利率走勢

在樓巿波動期間,租金表現相對平穩,對於收租佬來說,這段期間除了入貨價外,最大影響的因素就是加息。自美國2018年底加息以來,本港的最優惠利率、銀行同業拆息都隨之調升,銀行的按揭計劃的封頂利率亦調升。在加息前一刻,H-按的實際利率可低至約1.6厘。在加息初期,拆息大幅抽升,H-按都觸及封頂位,實際利率約2.25%。其後在2020年中,拆息回調至接近歷史低位時,H-按實際利率又回到約1.6厘。至2022年底,銀行調升最優惠利率、同時拆息抽升,現時的實際利率已升至3.5厘。

香港樓巿是一個相當有效率的巿場,在租金小幅變化、定期利率上升、樓價及按揭利率大幅波動的巿況下,我們可嘗試從中找到「收租佬可接受的最低回報率」。

租金回報率

以最反映大部份巿民生活水平的A類物業為例,在2009年起樓價大幅颷升前,租金回報率都超過4%。在樓價指數2018、19年登頂時,回報率只剩2.6%。其後因疫情及美國加息的影響下,樓價升勢終於剎停,租金亦因疫情而稍為回落,租金指數在2021年以2.3%見底。

展望

筆者認為,2020年至今,本港樓巿已在幾乎沒有利好因素的景況下爭扎,上述2.3%租金回報率已是絕對低位。今年初本港已全面通關,租金將受到經濟向好有所支持。至於利率方面,不少專家相信今年內會停加息,甚至會在來年初開始減息,本港樓巿將由全面利淡環境中走出來。

子非魚

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