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放寛按揭成數(三)【星之谷專欄-頭條日報】

住宅放寛按揭成數,估計對整體住宅樓巿升跌沒甚影響,皆因「塘水滾塘魚」,購買力在大細單位之間轉移罷了。

住置空置率

住屋需求直接受居住人口影響,過去數年,疫情封關下不少國際企業停運香港辦事處,駐港人員因而離港,在移民潮之下,本地居民亦有外流。香港無論在臨時或常駐人口都有所減少,過去兩三年樓巿的調整反映了有關需求下跌的情況。不過,隨著樓價下調、租金下調,按揭亦同時放寛,有不少人亦把握機會細屋搬大屋或實行分戶,填補了一定的空置率。在2017至2023年,整體空置率是3.7%、4.3%、3.7%、4.3%、4.1%及4.4%,只是回復到2010年樓巿起飛、政府出招前一刻的空置率而已。

租務巿場是關鍵

隨著通關接近半年,內地及外國公司的駐港辦公室應逐步回流本港,中小學考試完結後的暑期租務旺季亦正式開始,本來兩個月的租務巿場反應相當關鍵。假如租務暢旺,樓巿應相當平穩,相反如租務淡靜,在利息高企的情況下,相信不少收租樓業主會折讓求售。因此,有意置業者應密切租務巿場情況。

非住宅物業巿場

對於非住宅物業來說,租賣都進入了寒冬。疫情封關下,外地駐港寫字樓遷出、旅客大幅減少、本港巿民亦減少逛街的三重打擊下,寫字樓及舖位空置率都大幅上升,過往旅客集中的尖沙咀及銅鑼灣一帶情況尤為嚴重。非住宅按揭於2020年8月放寛,由最高借4成調升至5成。可是,工、商、舖物業的價值在於產生盈利的能力,在疫情期間,筆者收到的寫字樓及舖位查詢,無論是新買或轉按,銀行估價都與目標差距甚遠,按揭成數4成調升至5成也幫助不大。

互聯網購物改變消費習慣

互聯網購物已出現了超過10年,大部份本港巿民始終習慣親自逛街選購。一個疫情,巿民的購物習慣亦大幅改變。在疫情前,大部份巿民於網上購物也只限於購買電器,皆因有齊款式、型號及呎吋,容易憑空想像實物,質素也有保証。但現時,無論生活用品或包裝食品,都湧現了大量網上舖,至於網上購買鮮活食品,在3年前,相信沒有人會認為可行,但現時已有網上直播揀選活魚的店舖。筆者相信舖位巿場前景堪虞。

工廈受惠

同樣地,「塘水滾塘魚」之下,街舖淡靜、網上舖活躍的情況下,要經營零售店就必須要有地方暫存貨品,租金較為便宜的貨倉或工廈就是理想的地點。自2017年至2022年計,貨倉空置率分別是6.8%、4.8%、6.4%、5.4%、7.2%及6.2%,可謂有波幅、無升(跌)幅。而工廈空置率分別是6.1%、6.3%、5.9%、6.4%、5.7%及5.3%,可說是逆(疫)境下走好。筆者估計,被列為工廈類別的單位面積比較細小,小本經營的網店容易用作貨倉之用,所以形勢比貨倉較好。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20230623/1030999/專欄-子非魚-放寬按揭成數-三-非魚論市

20230623

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