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放寛按揭成數(二)【星之谷專欄-頭條日報】

上兩輪放寛按揭成數,也大約在當時樓價創新高後半年實施。自2021年底起,樓價持續下滑,現時整體樓價已從高位下跌了15至20%左右,政府如準備出招,難言「創高峰後半年出招」。

預計今年10月出招

假如以「近期高位半年後出招」,那最近期的高位大約是今年4月出現,其後成交量大跌,樓價亦持續下挫,以此估算,應在今年10月推出新Plan,也許就在2023施政報告時推出,成為「家超Plan」。政府在高位後半年出招,相信亦符合近年的大方向,幫助巿民置業之餘亦不希望在升巿時火上加油,屬一個合理的時機。

巿場關心何時出招、出招力道之外,更會關心出招後的影響。對上兩次出招已過去一段時間,可從樓價指數研究其有關影響。

樓巿辣招的影響

翻查差餉物業估價署的各類單位售價指數,可以A類(40平方米以下)及以C類(70至100米方米)反映普羅大眾眼中的細單位與大單位,以近期樓價計,大致落在600萬元內及1000萬元左右的範圍,亦剛好屬新舊按揭保險受惠的範圍。

各類售價指數在1999年設定以100點起步,直至2012年1月前,大單位的指數都跑贏細單位。在2005年5月時,大單位與細單位指數比率為1.29,即大單位跑贏了29%,而在2009年10月政府實施收緊按揭的第一辣招時,該比率是1.13,即大單位跑贏了13%。

各類樓巿辣招的副作用是令購買力過度集中於細價樓。細單位的售價指數在2012年1月追平大單位,並繼續大幅跑贏,在2020年1月時,大單位與細單位指數比率最低為0.77,即是細單位累計反超了23%。如此算來,自2009年10月樓巿第一辣招至2020年1月期間,細單位指數比大單位跑贏了47%。

兩次鬆綁的受惠物業

筆者在2017年11月因應新盤細單位入伙潮、2019年10月林鄭Plan及2022年2月波叔Plan在本專欄中撰文估算,中價樓將跑贏細價樓,該三篇文章出街之時,上述比率分別為0.82、0.79及0.8。2023年4月最新指數反映,該比率是0.83,即是從2020年1月的最低位0.77計,大單位比細單位跑贏了約8%。細單位供應量及放寛按揭成數,將購買力回流至大單位同時,亦壓抑了細單位的需求。

預計1200萬元至1500萬元樓最受惠

財爺剛放風放寛按揭,估計受惠的仍然是大單位,暫時預計放寛1500萬元借最高八成按揭計,屆時最受惠的物業範圍大約是1200萬元至1500萬元物業。一般來說,中小學考試季節後會迎來每年第二波的睇樓 / 買樓潮,並大約在開學後結束。假如目標物業樓價範圍落在估算受惠範圍內,不妨先行睇樓,到正式推出新計劃時才可早著先機。

子非魚

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