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倡放寛按揭成數(一)【星之谷專欄-頭條日報】

本星期初,財爺以相當保守的口吻,透露政府會因應物業巿場情況,稍為放寛按揭成數,主要對象為上車人士,不過暫未考慮調整印花稅。既然有口風,筆者不妨估算一下可能的調整。

林鄭Plan 與波叔Plan

如巿民採用高成數按揭計劃,需要申請按揭保險。2019年10月的特首《施政報告》,由600萬元以下物業,申請按揭保險可借最高8成,上調至1000萬元借八成(俗稱林鄭Plan),是十多年前實施樓巿辣招後的首個放寛措施。其後,在2022年2月的《財政預算案》上調至1200萬元借八成(俗稱波叔Plan)。無論林鄭Plan 或波叔Plan中上調的樓價範圍,均只適用於二手樓或一手現樓按揭(俗稱建期按揭)。

波叔Plan 的修改,主要是基於林鄭Plan以上放寛了樓價上限。分別由800萬元物業最高借9成上調為1000萬元借9成,及由1000萬元物業最高借8成上調為1200萬元借8成。舊Plan(樓價600萬元以下物業)及林鄭Plan都在高成數按揭設了一個借8成的樓價上限,其後一刀切的不受保,但波叔Plan有進行優化。例如林鄭Plan,樓價1000萬元可借最高8成,但1001萬元就不能申請按揭保險而最高只能申請五成按揭,所需的首期由200萬元大幅跳升至500.5萬元。波叔Plan則是將貸款額上限定在960萬元,直到樓價1920萬元回復至正常的五成按揭。

放寛的不同情況

這一次財爺放風放寬按揭成數,有數方面可以考慮。一. 放寛八成及九成按揭的樓價上限;二. 放寛樓花按揭(一手樓即供計劃)的樓價上限;三. 放寛一般成數按揭的成數上限。

估計放寛力度

循過去兩次放寛按揭成數的幅度看,今次如實行放寛,估計會將8成按揭的樓價上限放寛至1500萬元,而9成按揭將放至1200萬元。依波叔Plan 1.0推算,即是按揭保險的貸款額上限是1500萬元物業借8成即1200萬元,至2400萬元樓價借5成按揭為止。

樓花按揭

樓花按揭方面,筆者估計政府仍然會傾向保守。樓花的收樓期可長達30個月,假如期間樓巿跌幅達一成甚至更多,部份只付了一成首期的建期買家可能在收樓前一刻選擇撻訂。如撻訂人數太多,發展商就不免要減價重售,物業估值即時會受到影響,以高成數按揭找了尾數的即供買家和承按機構的處境就相當尷尬了。

樓花按與現樓按就八成按揭的樓價上限,現時已是1200萬元與600萬元之別,假如今次仍只放寛現樓按,差距將進一步拉濶。筆者估計兩者會同步放寛、並保持約一半的距離,估計樓花按的8成按揭上限會調升至樓價800萬元,9成按揭的上限則上調至600萬元。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20230609/1029501/專欄-子非魚-放寬按揭成數-一-非魚論市

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