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糧單三大伏位 申請按揭險被彈鐘?《星之谷專欄 – 經濟日報》

打工仔很多時候未必重視糧單準確性,最重要是銀行準時將月薪入落戶口。但原來HR(人力資源部)錯誤下,竟然有機會令按揭申請被彈鐘?

很多人感覺自己工作穩定,入息又足夠通過銀行的供款與入息比率,申請銀行按揭不會有大問題。不過,事前最好先檢查自己的入息文件,免得惹上一些「莫須有」嫌疑,令銀行難以彈性處理。

王生(化名)近年工作只得底薪,最近香港復常後佣金收入開始恢復,且頗為可觀,總入息完全足夠通過供款與入息比率要求。他近日看中了一層物業,打算向銀行申請8成按揭,並大膽地簽約買樓。

陷阱一:「佣金」變「花紅」

奈何他在申請按揭時才發現,公司糧單上的「佣金」竟然換上「花紅」字眼,令到自己入息隨時不符銀行要求。

申請按揭時,「花紅」和「佣金」計算方法完全不同,前者是計算24個月平均數,後者則計算6個月平均數。由於王生在疫情期間近乎沒有佣金,最近才獲得,所以如果以「花紅」計算,算式是除以24個月,平均數便會較低。甚至是如果沒有兩年「花紅」紀錄,大部份銀行不會計作入息。

王生最終需要找HR出信,將「花紅」改回「佣金」,並向銀行作出解釋,但就令按揭遭到阻延,過程亦心驚膽跳。

事實上,不少中小企的糧單都是一筆總數,未必詳細列出哪些是固定入息,哪些是浮動入息。由於申請9成按揭只計算固定入息,所以買樓前應該先審視自己糧單,若發現問題應找HR出信解釋。

陷阱二:未列明強積金資料

入息文件亦要寫明強積金資料,因為部份銀行計算入息時,是以扣除強積金前計算,所以如果糧單沒有詳細列出,銀行可能就以扣除強積金後計算,月入有機會少最多1,500元。

陷阱三:合約與糧單公司名稱不一

另一個銀行較難彈性處理的是公司名稱。不少公司有多間子公司,而為了方便稅務安排,可能會以某些子公司出糧。但在銀行角度上,如僱傭合約的公司名稱,和出糧文件的公司名稱不同,就算是子公司,都難接受其按揭申請,故買樓前應先查閱自己的入息文件有沒有出現這些問題。

銀行都是打開門做生意,香港樓按揭斷供比率又接近零,銀行審批按揭時都會盡量與人為善,但審批時亦要乎合基本的金管局指引。

星之谷行政總裁 莊錦輝

https://ps.hket.com/article/3537830

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