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加息應否提早還款?隨時失兩大慳錢優勢【星之谷專欄 – BOSSMIND】

本港銀行又再加息,實際按揭利率已達到3.5厘,有按揭在身的業主可能會問,是否應該提早部份還款,以減省利息支出?但不要忘記,自住物業的供款利息開支,可以用作扣稅,加上大部份銀行會為按揭客戶提供高息存款掛鈎戶口(Mortgage Link),客戶可對沖利息支出,同時可以保持資金流動性,所以提早部份還款,未必是最慳錢的做法。

由去年9月開始,港銀已4次上調最優惠利率(P),累計加幅達到0.75厘,由於H按息口已達封頂息多時,一直在供樓的業主就最能感受加息的壓力,以500萬港元貸款額為例,初期的利息支出會比加息前每月貴約3,125元。如果想減少貸款額,例如一次過清還100萬元,一年下來節省的利息就約為35,000元。

但要留意的是,自住物業的利息支出是可以扣稅的。按照稅局規定,納税人可從應課薪俸税入息或個人入息課税入息中,扣除居所貸款利息,扣稅上限10萬元。簡單一點說,如果業主每月供樓利息支出達到8,333元,就可以享盡這個免稅額,以最高稅階17%計算,最多可以少交1.7萬元稅。

如果業主因提早還款,而令到每月供款利息少於8,333元而又申請了供樓利息扣稅,該年度的扣稅額就沒法用盡,而這個扣稅項目只能維持20個財政年度,所以業主應該小心衡量分配。

除了扣稅,在申請按揭時,不少銀行都會向按揭申請人提供Mortgage Link戶口,該戶口內的資金都可享有與按息相同的利率,上限為按揭總額的一半,甚至部份銀行最多容許貸款額六成的資金享有高息,故有多餘資金的業主除了提早還款,也可考慮將100萬的資金放在Mortgage Link戶口內對沖,就足以抵消沒有提早還款的利息支出,而且戶口的資金能夠隨時提取,大大提高資金流動性,業主可隨時捕捉其他更高回報的投資機會,並同時保留供樓利息用作扣稅的優勢。

提早還款或需付手續費

部份業主可能已有其他扣稅的項目,加上Mortgage Link戶口又已「爆棚」,選擇提早還款也無可厚非。不過要提醒他們,不同銀行對於按揭客戶在還款期的首兩年作出部份還款,有不同取態。部份銀行會歡迎,但會向客戶按次收取還款手續費,費用由800至1,000元不等;亦有銀行會收取還款額1至3%的罰息,或者收回給予貸款人的現金回贈。

至於過了罰息期後,貸款人要提早還款,倒不如選擇將物業轉按,在轉按時將閒餘資金用作還款,新的按揭額就可以借少一點,也可以再賺一轉現金回贈,現時的現金回贈處於歷史高位,每100萬元的貸款額回贈達2萬元以上。不過申請人同時要留意新按揭計劃的利率,因為除了加P以外,銀行H按的封頂息近期亦多次調整,申請人需要一併考量。

子非魚

星之谷按揭轉介首席顧問

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