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調升最優惠利率 【星之谷專欄-頭條日報】

美國議息後加息0.25厘,自去年3月的加息周期起計,加息10次合共5厘。本港大型銀行亦隨之將最優惠利率調升0.125厘,期間本港多次沒有跟足甚至沒有跟隨,本港只合共加息0.75厘。

銀行體系結餘所剩無幾

香港銀行體系結餘由自去年加息前的約3400億元減至昨天的445億元。假如這次真的是今個周期最後一次加息,對於港元及港息穩定性是一個有利訊號。香港一直捍衛聯系匯率,如不緊貼美國加息,最大的手段就是透過將銀行體系結餘承接港元沽盤。現時銀行體系結餘大減至加息前的13%,如美國繼續加息,香港已沒多大空間承接沽盤,只能被動地跟足。

按息走勢

回顧去年3月加息前一刻,本港普遍的H按計劃是H+1.3及以細P-2.5封頂,當時細P以5厘計算,即封頂利率是2.5%,該計劃如放到今天即封頂利率是3.25%。現時普遍的H按計劃是H+1.3及以細P-2.25封頂,即封頂利率是3.5%,實際利息開支比去年同期多1%。

借款能力

加息至今除了息率變化,影響借款人的每月供款及利率開支外,還影響了供款壓力測試。還好在去年9月,壓測由加3厘調整為加2厘,以現時的封頂利率3.5%計,壓測即是以5.5%計,剛好與去年加息前,壓測以2.5%加3%即5.5%平手。換句話說,打工仔的借款能力剛好還原至加息前。

期間樓價走勢

自疫情以來,樓價曾經在2021年7至9月稍為衝破2019年5月的高位,其後迎來一波急速跌勢,去年2022年12月曾跌至高位的84%。今年年頭樓價有反彈跡像,現已回復至最高位的89%,回復至2018及2019年初的水平。在最高位時以9成按揭入巿的買家,亦幾乎收復了負資產的失地。

投資角度

有些人喜歡以升值能力考慮投資物業,筆者較傾向考慮內部價值。假如遇著樓巿不順心未能放售,把單位出租才是長期作戰的對策。

2023年3月的租金指數是176.3,由於租金有季節性影響,如與對上兩個樓巿高位2019年及2021年比較,2019年3月的租金指數是192.9、2021年3月的租金指數是175.2。就租金與樓價指數比較,2021年的樓價升幅並沒有租金在背後支持,其後的滑落就顯得合理。反觀,現的樓價指數比2021年高位下跌了約11%,而租金指數接近,現時的樓巿相對就較為健康。

對於要借取按揭的買家而言,租金也起碼要夠支付利息,更理想的是能夠支付每月供款。現時實際按揭息率比2021年高1%,樓價比2021年高位低10%。筆者估計按揭息率大致要回落0.5%,即大約3%左右才會吸引投資者重新進場,期望來年初會迎來減息的好消息。

星之谷按揭轉介

子非魚

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