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再有深水炸彈 飛揚1期買家如何自處《星之谷專欄 – Bossmind》

熟悉樓市的人都會聽過這句話:新盤早買早享受,因為發展商的首批單位都會預留「水位」,之後的價單會越來越貴,因此日後物業升值,最早入主的買家就有較多的套利空間;然而,這做法並非萬試萬靈。近期發展商推出新盤,部份項目定價都有所調低,反映出發展商不同的銷售策略。

近期屯門飛揚就是其中一例,早前開售的2期,售價較去年開售的1期有折讓,惟只有這單一原因,是不足以令銀行自行調整1期樓花單位的估值,仍然會用單位的買入價去計算按揭成數

發展商其後再推售1期貨尾單位,定價亦都較1期首張價單為低,又是否會拖累同樣是1期的單位估值?答案是有待觀察,因為估價受很多其他因素影響,例如整體樓市的走勢等,而且目前離飛揚1期建期上會還有大約1年,現時預測也是言之尚早。

銀行會為申請人爭取估足價

另一方面,部份銀行會向不同估價行查詢,盡量為按揭申請人的物業估足價。買家在申請按揭時,亦應預鬆一點時間,讓銀行去處理估計程序。

如果建期買家仍然有疑慮,可考慮將建期付款改為即供,600萬元以下單位的業主,用即供上會,以舊保計劃亦可借八成,筆者觀察到,近期的確多了新樓業主查詢改用即供方式上會。而目前的新樓按揭,絕大部份都估足價,所以越早上會,就越快放下心頭大石。

先高後低策略不罕見

發展商以先高後低的策略賣樓過往亦時有發生,2012年屯門瓏門開賣首日就以項目最靚的單位打頭陣,呎價冠絕同區,成功售出半數單位,其後再推出較低層的單位,定價亦有所調整,營造「減價抵買」效果,成功加快速度去貨。

而同期馬鞍山迎海則採取截然不同的定價方式,當時首批發售的單位定價相對合理,銷情亦理想。而同一個項目的其他期數,景觀越來越靚,發展商亦順勢加價而沽。

由此可見,即使兩個樓盤的銷售策略各異,但定價還是會考慮單位質素。同樣道理,放諸在現時的新盤亦有參考價值,同一個項目兩個相同面積的單位,定價有所不同,當中的差異,可能就是景觀、單位近不近垃圾站、有沒有噪音等的細微分別。

樓盤存貨多或薄利多銷

樓盤減價的另一原因,是因為去年一手樓市交投淡靜,發展商大約積存了約1.1萬個單位。到今年樓市回升,發展商眼見樓市小陽春,於是積極推售新盤,將價單下調,希望薄利多銷,亦有發展商提供更多折扣優惠,變相減價。

雖然有人解讀是發展商散貨是對後市沒有信心,惟就近期而言,香港樓市整體錄得約6%升幅,加上美國聯儲局加息周期即將見頂,估計明年整體樓市大跌機會不高。

當然,這絕非鼓勵他人盲目入市,反而是希望準買家不要受到「首批發售單位一定有水位」的迷惑,他們在決定是否入票前,必須先充份了解樓市的現況,考慮自己實際的負擔能力,最好假設一旦樓價或估價下跌,評估對自己的影響,做好抗壓測試。

子非魚

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