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按揭預先批核流程全面睇 揭真假預批之謎《星之谷專欄 – 經濟一週》

有意置業的人士,如果想了解自己能否成功申請按揭,申請銀行按揭預先批核,是較為安全的選擇。不過,有些客人只是通過了銀行的banker審閱(review),就以為通過了預批,按揭申請「實食無黐牙」,結果在正式申請時後被按保公司拒諸門外,慘蝕訂金。

鄧先生(化名)早前看上一個售價900萬元的物業,打算趁樓價未回升前率先出手,於是向銀行查詢,銀行職員口頭上詢問了鄧先生的收入、有沒有其他負債及供款等問題,並檢查了鄧先生近三個月的糧單,就粗略地估算,鄧先生能夠借取八成按揭。

惟當鄧先生提交正式按揭申請時,按保公司將其打回頭,令他非常徬徨,並向筆者求助。由於鄧先生沒有足夠流動資金;加上又沒有合適人選作為擔保人,結果只能忍痛撻訂。

目前接受為客人作按揭預先批核的銀行並不多,流程和正式按揭申請分別不大,申請人需要填妥銀行申請表格,遞交個人資料,包括身份證明文件、近期住址證明、工作及入息證明,但就毋須提供臨約,一般需時至少兩星期。

薪金突飛猛進惹疑

如果預批要經按保公司,時間可長達三至四星期。當按保公司有預批結果時,會書面通知銀行,再由銀行以口頭方式告知申請人。

讀到這裏,讀者了解到按揭預批整個過程需時一段時間,不會由銀行職員與客戶會面一次,就能夠給出「是」或「否」的答案。

所以客人有申請預批的需要,最好是委託相熟、信譽良好的banker去代為行事,又或經銀行的按揭部職員(mortgage direct sales)直接申請預批。不過,未必每一間分行都會有按揭部職員坐鎮,客人或需要親臨銀行總部申請。

回到上述的個案,鄧先生亦有自己的問題,才會被按保公司拒絕申請,主要原因在於他高估其入息能力。

他申報自己任職於一間私人公司,擔任經理一職,月入80,000元,原本是足夠通過壓力測試。不過鄧先生未能夠提供稅單,細問之下,原來他在新公司工作僅三個月,而上一份工作是傳銷員,月收入不穩定,平均也只有20,000多元。

由於按保公司審視到鄧先生兩份工作的入息有很大差距,質疑新工資的穩定性和可信性,最終以舊工作的薪酬去計算供款與入息比率,及壓力測試,他的收入自然不過關。

按保公司嚴查偷雞

一般情況而言,如發現申請人有大幅加薪的情況,按保公司會檢視其加薪是否合理,例如申請人的僱主是否大公司、加人工是加底薪還是佣金,以及加薪原因是否因考獲專業資格。

按保亦會視乎加薪是否簽臨約後才發生、未加薪前收入能否通過壓測等因素去作出批核。

此外,按保公司為避免有申請人以家人開空殼公司出糧給自己製造足夠入息,一般會循多個渠道查證準業主入息真偽,包括要求申請人提供一至兩年的稅單、強積金供款記錄等,甚至是對公司地址或網站進行查冊或調查,所以能夠瞞過按保公司機會近乎零。

子非魚

20230403

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