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子女未能通過壓測 年長父母擔保成救命稻草《星之谷專欄 – 經濟一週》

家有一老如有一寶,父母是子女置業的支柱,除了可幫忙提供首期資金外,亦都可以作為擔保人,協助子女有足夠入息通過壓測。而且有些時候,年齡大申請按揭會有較多限制,倒不如作為擔保人,成為子女的最強後盾。

葉小姐早前趁樓價低位入市,其心儀的單位鄰近父母居所,方便日後可回娘家。不過葉小姐的入息不足夠應付壓力測試,需要加上60歲的父親作擔保,才能獲批高成數按揭上會。

收入穩定獲按保開綠燈

面對年紀大的擔保人,以往按揭保險公司會嚴格審批,如果擔保人只是做散工,沒有長期而穩定的收入證明,按保公司或會拒批按揭申請。

不過葉父是一名工作多年的持牌保安員,他長期為同一間大機構工作,僱主亦一直有為葉父供強積金;再加上糧單資料顯示葉父的收入穩定,終於獲按保公司「開綠燈」。

除穩定的工作外,如果作為擔保人的父母年過60歲,但仍在經營生意,銀行在處理這類擔保人時,針對年齡方面的要求亦會相對寬鬆。

不過公司老闆亦需要提供經核數師審核的財務報表及稅單,顯示公司有盈利,才會納入為入息,從而令申請人過關獲批高成數按揭,惟最高只能按八成。

至於父母是公務員,每月有固定的長俸,亦可為家人作按揭擔保人,甚至可擔保九成按揭。

另外,年紀大的擔保人,也有機會影響申請人的按揭還款年期,因為按保公司會視乎較年輕的一方的收入,是否足夠應付每月供樓。

以葉小姐為例,由於其收入原本只是僅僅不足以通過壓測,但應付目前水平的每月供款開支綽綽有餘,故最終都申請到30年的按揭還款期。

一旦較年輕的一方的收入,不能獨自承擔供款,擔保人則可能要搬入單位內同住,成為共同借款人,才能增加個案獲批的機會。

而借款人及擔保人的分別在於銀行追數的次序:若申請人未能準時供款,銀行會先向借款人追債,當追數失敗後,才會向擔保人追討。

另外,擔保人只需對擔保物業的按揭還款負責,相比起共同借款人要承擔申請人的其他貸款,擔保人的債務責任上較小。

而無論作為借款人或擔保人,擔保的物業一旦出現拖欠或遲交供款的情況,前者的信貸評級都會受到影響,不利日後申請按揭。

申請人事前亦都要了解擔保人是否有按揭在身,如果有,申請高成數按揭的條件會更嚴苛:在計算供款與入息比率時,供款不能多過申請人和擔保人總收入的40%,並且在假設加息2厘後,供款與入息比率不得超過50%。

當申請的高成數按揭比一般成數按揭多兩成時,以上比率要額外收緊5%。以往就有申請人計錯比率,令按揭審批觸礁。

最後,做擔保人與申請人需要是近親關係,而未婚夫婦亦視作近親。毋須按保審批的按揭貸款,部分銀行接受申請人聲明與擔保人的關係便可;惟一旦要經按保公司,審批就會嚴格得多,申請人或須提供與擔保人之關係證明;否則,擔保人的身份或不獲按保公司接納。

子非魚

https://www.edigest.hk/按揭/壓測-擔保-子非魚-1136937/

20230327 edigest

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