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網上估價滯後 申請按揭要行多步《星之谷專欄 – Bossmind》

通關加上疫情緩和,整體樓市氣氛向好,業主叫價都偏向強硬,甚至出現反價情況,準買家遇到心儀單位,或許需要準備更豐厚的資金。與此同時,銀行對物業估價亦有所回升,有利即將要申請按揭的買家,以及有轉按需要的業主。不過要留意,部份網上估價系統未必即時反映最新估價,買家和業主不宜過份信賴。

早前樓市大幅調整,按揭保險公司或對估價轉趨保守,更曾有消息指出,如果樓價持續下跌並超過兩成,一手物業估價就未必能再以買入價計算,需要改以較低估價去計算按揭金額。假設買家原本以800萬元買入物業並申請八成按揭,惟銀行現時對單位的估價只有600萬元,即使獲批貸款,款額也只有480萬元,遠低於預期的640萬元,申請人就需要支付更多首期,加上現時按息持續上升,可謂雪上加霜。

幸好,樓市目前止跌回升,避免了最壞情況出現。原本買了樓花準備收樓的業主,也可以鬆一口氣,毋須再擔心估價不足,要額外抬錢上會;另外,選擇即供並申請了發展商按揭的買家,如果收樓在即,估價亦足以順利轉按至銀行,避免發展商按揭到期後,要捱貴息。

轉按要把握高回贈機會

受惠的還有一眾二手業主,因為銀行為二手物業估價時,近期的成交價亦是重要指標,現時樓市回暖,有利物業估價上升,轉按套現就能獲取更多資金,加上銀行為客戶提供的現金回贈處於歷史高位,有需要的業主應把握時機。

如果想進一步拉高估價,可以嘗試向估價行證明單位有豪裝或添置了名貴傢具,或略有助估價提升。另一方面,如果是出租物業,提高租值亦有利谷大估價,因為估價行可採用「投資估價法」作為評估,一份已打釐印的高租金租約,隨時能爭取較高估價。

不少人會利用網上估價系統去為物業作初步估價,惟在樓市出現轉捩點時,網上估價系統會出現滯後,無法提供準確估價,令客戶計算失誤,從而影響買樓計劃或轉按時機。所以在轉角市時,申請按揭人士應主動出擊,到不同銀行直接查詢,又或者向相熟banker尋求支援,為物業尋找一口最適合自己的估價,以便順利達成上車或轉按的目標。

另一方面,銀行估價包含對樓市未來的預測,所以亦是後市指標,雖然最近有分析指美國加息周期可能長過預期,但本港銀行取態仍然進取,個別中小型銀行亦提供P-2.75%、實際按息3.125%的按揭計劃,反映銀行資金不缺,按揭申請人宜貨比三家,小心選擇。

子非魚

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