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東涌線延線【星之谷專欄-頭條日報】

東涌線延線落實於今年內開始興建,在《港鐵 – 東涌線延線》網站內可以獲得最新資訊。該路段主要分為三個部份,一. 東涌站將向西延長,以逸東商場西面的東通西站為終點,筆者估計該站最終會更名為逸東站;二. 在迎東邨東面,現時東涌填海新發展區的現有鐵路路段,將稍作改道及興建東涌東站;三. 小蠔灣鐵路車廠將來會成為新發展區,將來會興建「小蠔灣站」,不過在現階段未有確實日期。

東涌西部現況

現時,東涌西部主要是由公屋或居屋組成,當中的居屋裕泰苑,現時還未過自由巿場禁售期,一般投資者沒法涉足,只能放眼逸東邨南面一帶的村屋。村屋最大的價值除了呎價較便宜外,是因應新發展帶來的商業需求。由於村屋的用途多數屬「非工業」,除了居住外,一般都可用作商業用途,假如由住宅改為商舖,例如食肆、便利店及地產舖等,租金都會大幅升值。當然,投資者買入時宜查閱相關批地文件。

東涌西

東涌西部發展

筆者在數年前曾在「裕泰苑」撰文時到該區實地視察,當時位於東涌道較入的滿東邨還未落成,在東涌道一帶的村屋只有零星的地產舖及食肆。不過現時用Google街景發現,該處已有不少食肆營業。就規劃署網站顯示,滿東邨南面還有兩幅高密度住宅用地,而東涌西站本身亦是一幅住宅(乙類)用地,可作中密度發展。新居民的遷入,將會帶來新的商舖需求,投資者可嘗試在該區的村屋尋寶。

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租務需求變化

物業的價值體現在租金,不過投資者宜留意該區將來的變化,以衡量現時租值的可待續性。筆者在當年視察時發現了一個現象,由於港珠澳大橋當時仍在興建中,建築行業通通早上八點準時開工,如從巿區乘車前往工地,隨時需凌晨六時起床。如遇上加班,晚上十一時下班,回到家中已是深夜。因此,在該區上班的建築工人帶來了大量的臨時住屋需求。該區甚至有業主將村屋間成劏房出租的情況,租盤需求甄切可見一班。

由於當時還未有屯赤隧道,工人們進入東涌只能經青馬大橋進入,另一端是租金較昂貴的青衣及荃灣一帶。不少工人索性在東涌合租一個村屋單位,或個別租用劏房作平日休息之處以減省通勤時間。現時有屯赤隧道,工人可選擇在租金較為便宜的屯門落戶,東涌路一帶的村屋優勢並不明顯。當東涌東新發展區的地盤全數落成後,這類需求就會完全消失,以住宅租金角度看,該區的村屋前景不會有大幅增長空間。

宜以商舖為前提考慮

如想深入尋寶,投資者宜深入研究東涌西站及附近發展,有沒足夠的商舖以提供居民飲食消閒所需。

子非魚

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