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按揭市場時移勢易 銀行搶客各出奇謀《星之谷專欄 – 經濟一週》

新一年樓市出現「小陽春」,物業交投轉趨活躍,估價亦稍微回升2%至5%。而部分銀行亦採取積極的態度,務求搶佔市場佔有率,令按揭市場出現了一個新局面,各銀行的按揭計劃不只是現金回贈有分野,而且不同計劃的按息息口都有高低之分,當中最大差距達1厘,情況相當罕見。業主應該耐心選擇,才可以在加息週期中,盡量減輕供樓負擔。

要解構按息差異的原因,可以由2022年加息前說起。

當時加息週期未開始,本港大部分銀行的按揭計劃幾乎都是清一色H+1.3厘,封頂P-2.5厘或P-2.75厘。

推限時息口優惠

惟之後經歷多次加息,大銀行宣布加息後,其他中小型銀行未有即時跟隨,又或加息幅度不一,導致現時的按揭計劃息率百花齊放的局面。

目前,大銀行的H按是H+1.3厘,封頂利率為P-2厘;實際封頂位為3.625厘。

但其他中小行會提供限時或特選客戶計劃,H按的封頂位,最低可以去到3.125厘。

惟亦有銀行將H按封頂位設於4.125厘,相信是要考慮資金成本上漲問題。

由此可見,有意申請按揭者,只要細心篩選,就有機會申請到較低利息的按揭計劃。

不要看輕這利率上1厘的差距,每100萬元貸款額,每月供款可相差約560元。貸款500萬元的業主,每月就節省約2,800元,足以幫補每月管理費開支。

另轉按者,雖然同樣受加息影響,但銀行為吸引客戶,定期會推出限時息口優惠,將利率定在P-2.5厘封頂,相當於兩年前的時光倒流價。

近期亦有銀行,為特定客戶群組提高現金回贈,以及為合資格屋苑提供綠色按揭優惠,可謂八仙過海,各施各法。

當然,除了按揭息口、現金回贈外,還有按揭罰息期、有沒有mortgage link,亦是選擇按揭計劃的考慮因素之一。

以往不少申請人為免夜長夢多,都會接受最先批出按揭的銀行。

成交3星期前簽貸款信

但這樣「盲選」按揭或許不合時宜,申請人一字記之曰要「等」,等所有銀行都提供offer,經逐一比較後,選擇出最合適自己的按揭計劃。

一般而言,只要在臨成交前三星期簽署銀行貸款信,交易也不會有太大問題。

還有一個小建議,雖然目前有銀行提供的P按息口低於H按,惟長遠而言,當拆息回落,屆時H按的實際息率就會低於P按,一些借高成數按揭的買家,如未能及時甩走按保便難以轉按,現階段選擇H按,還是較為穩妥的做法。

子非魚

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按揭市場時移勢易

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