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財仔多按盤 轉按「逃生門」被封?【星之谷專欄 – 經濟日報】

中港全面通關後,樓市氣氛轉趨活躍,惟銀主盤數目仍持續上升,不少涉及二按、三按,甚至多按。《香港經濟日報》早前提到買這些多按銀主盤要注意的地方,筆者則想換個角度,探討這些涉及財務公司按揭的多按業主,究竟能否轉按至銀行,從而找到新出路?

自政府放寬按揭成數、1,200萬元住宅可借8成後,不少涉二按、三按的物業,都蜂擁地一筆過轉按至銀行,脫離財務公司高息枷鎖。例如陳生(化名)擁有一層市值1,000萬元住宅物業,銀行頭按為500萬元,財務公司二按為200萬元,早年他轉按到另一間銀行,並透過按揭保險借足700萬元,足夠清還舊銀行一按及財務公司二按。

不過,近月似乎有所變化。根據筆者觀察,這些多按物業要轉按至新按揭成數計劃去「清數」,遺憾地都未能獲按揭保險公司批出。即是說,若果陳生的個案發生在今天,其1,000萬元住宅物業轉按,最多只可借5成(500萬元),未能清還200萬元財務公司二按,因此轉按不會獲批。

今非昔比,打算抵押物業借二按或多按的業主,往後未必再容易轉按至銀行清還財務公司貸款。

發展商二按仍可轉按「清數」

唯一例外是,若果業主是靠發展商二按或「呼吸plan」買新樓,雖然是透過發展商旗下財務公司借貸,但仍然可以轉按至銀行新按揭成數計劃,甩走發展商按揭——但要留意新樓正式入伙後才可以進行。

此外,如果按揭成數是6成或以下、不需經按揭保險公司,業主仍然可以用「清數」方式轉按償還財務公司按揭。不過,當物業去到二按或三按,其實總貸款額很大機會已經超過樓價6成,基本上沒有「水位」轉按清數。

故此,除非閣下預計未來有能力還款,否則把物業抵押給財務公司申請二按或三按,其實風險甚高;而且一旦二按或三按被財務公司註入土地註冊處後,該處會向一按銀行發「電子提示」(e-alert),業主隨時被銀行追收貸款(call loan)或加息。

假如閣下純粹是「周身卡數」或「私貸纏身」,而不是二按或三按,其實亦有轉圜餘地——住宅樓價600萬元或以下仍可以轉按7成半清數;樓價600萬元以上,上限則為6成。最後,本文純是筆者觀察所得,並不代表按揭保險公司或銀行立場。

星之谷按揭轉介行政總裁 莊錦輝

https://ps.hket.com/article/3461365

財仔多按盤

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