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居屋擔保期所剩無幾 與其丟空不如轉跑道 (下)《星之谷專欄 – 經濟一週》

除了由賣家補地價外,買賣雙方亦可以事前協議由買家負責補地價費用,惟當中有很多不確定因素和風險需由買方承擔。因此,就算物業價錢吸引,買家也不宜衝動行事。

要計算居屋補地價的金額,需要兩項資料,一是房委會對單位的估價,以及單位當年買入時的折扣率。

惟兩者在簽定臨約之前,買家都未必知悉,故在計算補地價金額時,有機會要「靠估」。

當然,若想稍準確一點去評估補價費用,可要求業主出示樓契,當中會註明買入價及當時市值,從而計算出相應折扣率。

要留意,每個單位的市值,是按售出當日計算,同期最早及最遲售出的單位或相隔數個月,期間如樓價大幅波動,折扣率相差可逾10%。

另外,有些單位因種種原因成為貨尾,並落到下一期發售,折扣率更會差天共地。因此,買家不應因評估過同屋苑其他單位,而假設目標單位的折扣率相同。

物業現時價值可以參考銀行估價,不過銀行與房委會的估價不同,房委會派員上門時,會就單位狀況對估價作出調整。

例如房委會對單位估價是800萬元;銀行是750萬元,若折扣率是四成,補地價金額則會多出20萬元;相反,如房委會估價低於銀行,金額就會較少。

按揭金額大打折扣

買家補地價的交易,補地價金額不會計算在樓價內,如單位的自由市場價值是800萬元,預計補地價300萬元,那雙方可協議「樓價500萬元、買家負責補地價費用」,並註明在臨約內。

銀行按揭只會以500萬元去計算,如申請九成按揭,買家要支付50萬元首期及300萬元補地價費用,合共350萬元。

但由賣家補地價,合約價便會是800萬元,九成按揭僅需付80萬元首期。

無論是誰負責補地價,手續必須是原業主提出,費用需在補價通知書發出後兩個月內找數,如成交期長,而賣方又早早申請補地價的話,買家要在交易前先補地價。

一旦未能成交,由於該筆費用已交給政府,能否退回是一大疑問。

另一方面,由於遞交申請的主動權在原業主一方,亦要開門讓房委會派員上門視察,如賣方遲申請或未能安排視察,買家臨成交前才收到通知,亦未必夠時間籌備資金。

慎選律師與銀行

購買私樓,買方律師樓只需收齊按揭貸款及首期尾數,轉交賣方便完成。

但由買家補地價的個案,買家代表律師需與賣方律師樓索取補價通知書,以及向房協會進行補地價,比平常多一重手續。為避免忙中有錯,最好都是委託有相關經驗的律師行代為處理。

揀選銀行按揭時同樣要三思,銀行需要在成交當日的正午或之前完成。

由於補地價金額不計算在合約樓價內,部分銀行可能怕有「超低價成交」的問題而不接受按揭申請,最好多問幾間銀行,以策萬全。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/居屋擔保期-丟空-轉跑道-ed05-1128314/

居屋擔保期所剩無幾

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