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居屋擔保期所剩無幾 與其丟空不如轉跑道 (中)《星之谷專欄 – 經濟一週》

上期提到,不少客人查詢時均擔心,沒有資金墊支補地價後才在市場放售。其實在實際操作上,賣方不用墊支補地價,而是可以從賣樓所得用作補地價。

首先,在臨時買賣合約議價前,雙方先要以「賣方補地價」為共識議價,此售價一般稱為「自由市場價」。

在談妥價錢後,臨時買賣合約上應註明「由賣方補地價」。

假設出售單位的自由市場價值是800萬元,那在臨約上,應列明賣價為800萬元。

假如補地價需要300萬元,在成交當日,買方需要把首期及按揭貸款合共800萬元,交給賣方律師樓。

當賣方律師樓收到800萬元後,就會拆成三份,一份300萬元,在當日交給房委會用作補地價;一份清還銀行按揭;最後扣除其餘雜費後,把餘額交給賣方。

整個過程之中,賣方並不需要在成交前繳付補地價的費用。

可自行評估補價費用

至於買方,可以用800萬元樓價申請按揭,經按揭保險可申請最高九成按揭

惟以上過程出現了一個問題。近年常見住宅買賣成交期是三個月,但評估補價通知書,只有兩個月限期。

因此,賣方是沒法在簽臨約時,便確實際補地價費用,有關金額的浮動,全屬賣方風險。若賣方想先自行評估補價費用,可查核當年的樓契,上面有註明當年買入價及當年市價,再自行根據網上銀行估價查閱大約市值,以自行評估補價費用。

市場上,亦有買賣是由買方負責補地價,但當中影響的範圍頗廣,日後有機會再述。

自用單位可申最高6成按揭

假如業主未想把單位出售,亦可考慮申請按揭,先行支付補地價費用。

以自由市場價計,自用單位最高可申請最高六成按揭(如樓價600萬元以下、甚至可用按揭保險申請最高八成按揭);出租單位可申請最高五成按揭。

整個補地價的過程,與上述出售單位的過程接近,律師樓可在收到按揭貸款當日,才向房委會補地價。

結算時如有按揭欠款需要支付,或是有餘額可供套現,均必須於當日多除少補找清。

此類補地價申請人,亦需要符合供款與入息比率及通過壓力測試;否則就要加擔保人

此外,與其他轉按的客人一樣,銀行會向業主提供現金回贈。下期再續。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/居屋擔保期所剩無幾-ed05-1127131/

居屋擔保期所剩無幾

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