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居屋擔保期所剩無幾 與其丟空不如轉跑道 (上)《星之谷專欄 – 經濟一週》

新一期居屋攪珠後,「白居二」中獎人士亦可在第二市場尋寶。近期熱門居屋樓價全線下跌,曾被譽為居屋「樓王」的旺角富榮花園,成交呎價大跌一成半,買家或許「心郁郁」想入市。惟富榮花園將過擔保期,白居二申請人,未必能負擔首期或每月供款。

將過擔保期的居屋,賣家如果想提高放售的機會,可以考慮透過補地價,在自由市場另闢蹊徑。

萬一有買家願意負責補地價,業主便毋須自掏荷包。

政府為所有一手居屋擔保30年,以單位的首次發售日期計算,故一手新居屋的按揭,買家最多可借九成,還款年期最長25年,而且毋須壓力測試和提供入息文件。

白居二入市 25年還款最多借7成

二手居屋會視乎政府擔保期剩餘幾多年,從而影響銀行批出的實質按揭成數和年期。

以富榮花園為例,其首次發售日期為1998年6月,政府擔保期剩餘五年。

買家若計劃透過「白居二」入市,借九成按揭,有銀行只能做到還款期約13.5年;如果想分25年還款,貸款額最多借到七成。

由此可見,買家若要毋須支付三成首期,要不每個月還款額超高,這樣符合「白居二」條件的買家未必應付得來。

一旦未補地價居屋過了政府擔保期,銀行在審批按揭最多只可批出六成,申請人亦需要做壓力測試和提供入息證明,而且不可以加擔保人。甚至有居屋餘下數年擔保期,個別銀行亦只批出最高六成的按揭貸款,對買家的財力要求進一步提高。

近日有客人查詢,指其父親早年購入一個一手居屋,獨居單位逾20年,惟年紀漸大需要看護照顧,於是決定入住護老院。

因為客人自己與伴侶持有另一物業;加上資助房屋不能出租,其父親的居屋單位面臨丟空。同時,在未得到房委會同意下該單位亦難以加按套現,又即將失去政府擔保,客人擔心沒有「白居二」買家願意接手。

面對上述情況,客人可考慮在補地價後,在自由市場放售,補地價的過程如下。

當房委會收到補地價申請及有關費用(現時為6,230元)後,房委會將透過公正行到申請人單位視察及就近期成交作出估價,以及正式發出評估補價通知書。

假如申請人在評估後完成補地價,該筆申請費將成為補地價款項的一部分。惟假如業主沒有在兩個月內完成補地價,該筆費用將不獲發還。不少客人查詢時均擔心,沒有資金墊支補地價後才在市場放售。

下期繼續闡述有關問題解決方法。

子非魚

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居屋擔保期

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