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銀行高息定期搶客 業主坐享其成《星之谷專欄 – 經濟一週》

香港踏入加息週期,正在供樓的業主可能會為按揭貸款利息上升而發愁,但另一方面,銀行的存款利息亦節節上升,甚至有銀行推出逾5厘的高息定期存款計劃,相對現時2.875%的按息,兩者有約2厘的息差,讓業主有套利的機會,隨時兩年淨賺10萬元。

根據2021年的人口普查資料,全港約有85.8萬戶家庭已還清按揭貸款,這些現契樓通常是由退休人士持有,業主未必有收入,惟可透過行資產審查的方式,將物業重按套現,一般可借到樓價的四成。

套現滿足銀行存款門檻

套現得來的資金,就可放進銀行作高息定期存款。等待兩年罰息期過後將按揭貸款清還,並將獲得的存款利息、減去需要支付的按揭利息,餘下的就是業主兩年內的收益。

截至筆者交稿當日,香港共有三間銀行的港元定期存款計劃在5厘或以上,不過入場門檻都頗高,部份銀行需要100萬的新資金,但亦正正適合重按套現的業主。

假設業主將一幢500萬元的物業重按,經資產審查方式借到200萬元,以按息2.875%、還款期20年計算,初期月利息支出約4,800元,兩年的總利息開支則是約11元。

當業主將這貸款全部投入銀行作定期存款,以目前銀行的最高年利率5.1%計算,兩年利息就有近21萬元,扣除約11萬元的按揭利息支出,餘下的約10萬元業主就袋袋平安。

而重按的業主亦可以享有現金回贈,目前由銀行和按揭轉介公司提供的總現金回贈最高可達2.7%,即使扣除數千元的律師費,仍然綽綽有餘。不過,再次提醒按揭申請人,根據金管局指引,如按揭現金回贈超過1%,不論該回贈是由銀行或按揭中介提供,銀行都會把回贈金額從貸款額中扣減。

此外,重按後樓契會抵押予銀行,原本用於存放樓契的保險箱就可取消,節省每年數千甚至數萬元的保險箱費用。

不過,業主要注意的是,定期存款會將資金鎖死一年,期間業主要每月清繳按揭貸款,故筆者建議業主需要計清楚每月的還款額,預留一筆資金供樓,直至定期存款到期後,才連本帶利取回。

高息戶口對沖風險

由於目前定期利率與按息利率仍有約2厘的息差,故仍有一定的套利空間。然而定期存款大多以一年結算,業主在一年後再續存時,存款利率或會有所浮動,萬一存款利息大倒退,甚至重回零息時代,則沒有必要再做定期,可將資金投放於其他回報率較高的項目。

另一種情況,是按息因為最優惠利率(P)上調,導致H按的封頂息率再上升,甚至令按息息口高於定期存款的利息,業主只要善用高息存款掛鈎戶口(Mortgage Link),就可以對沖利息的開支,所需要承擔的風險極小,基本上是穩賺不賠。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/銀行高息定期搶客-業主坐享其成-子非魚-1109742/

經濟一週專欄

銀行高息定期

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