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銀行定期存款 (二)【星之谷專欄-頭條日報】

10月11日的專欄,筆者有朋友近日正在申請物業轉按,該物業於早年買入,現已錄得不少升幅,轉按時如借足按揭,將可套現大額資金。不過由於正值加息周期,友人擔心多借了貸款,再加息時利息開支便會增加,閒置的資金會蝕本。

按揭掛勾存款戶口

現時大部份銀行都提供了按揭利率掛勾存款戶口,賺息上限一般為當時欠款的一半,對於轉按套現而資金未有出路的客戶來說,是極佳的工具。不過,客戶亦需考慮套現金額加原有的閒置資金是否超過新貸款額一半,因兩者的情況有些微差別。

預期閒置資金不超過新貸款額一半的客戶來說,借款額越多越好。主因是提取貸款時,貸款額越高,回贈金額也就越高。而借多了的貸款,如未有打算,直接放在賺息戶口以抵消多借金額而衍生的利息便可。

高息戶口的迷思

有人或有疑問,如貸款額借多了,除了每月衍生的利息多了,每月供款額也多了,賺到的利息並不能抵消每月供款。事實上,借多了的現金其實也放在銀行,每月新增供款中的本金部份也可以在存款中扣除。簡單來說,一個100萬元、30年供款按揭的每月供款額,其實可以由一筆100萬元,賺取與按揭利率相同利息的儲蓄,分30年每月攤還的方式完全抵消。

多餘資金的考量

如預期套現後的總現金多於一半的客戶來說,多餘的資金「打爆」了按揭掛勾高息戶口的上限。在儲蓄利率超低的年代,就要眼白白蝕息。即使把資金放在其他投資機會,亦要考慮按揭利率的成本,再博取回報較高但要冒一定風險的投資計劃。

定期息率

近期各大銀行的定期存款越搶越高,以10萬元定期存款起計、沒有理財戶口或外幣兌換要求的計劃為例,三個月定期利率已有約3.9%、半年期約4.05%、一年期約4.25%。反觀最新批出的按揭利息只收2.875%,只要未來兩年內按揭利率加幅不超過1%,將套現的資金作定期存款屬低風險的套利方法。當過了兩年罰息期後,按揭利率如高於存款利率,到時亦可考慮提取到期的定期存款以清還按揭。

定期存款將鎖死資金

用定期存款賺息差的客戶要留意,定期存款是整存整付,而按揭貸款需每月供款。如將所有套現金額都存進定期存款,每月收入如有阻滯而斷供按揭,將得不償失。

更好的資金安排

筆者建議客戶採用一個保守而相對賺得盡的方法。以100萬元、30年、2.875%的按揭為例,每月供款約4,150元,即三個月、六個月及一年供款分別是12,450、24,900及49,800元。最極端的情況,貸款人可考慮把其中約95萬資金存一年定期,2.5萬元放半年及1.25萬元放三個月,剩餘1.25萬元放在按揭掛勾存款戶口作流動資金,便可在每個定期存款到期前重新審視手頭資金,避免資金斷鏈。

子非魚

https://hd.stheadline.com/news/columns/879/20221104/1005573/專欄-子非魚-銀行定期存款-二-非魚論市

20221104headline daily

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