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銀行批核按揭全面睇 入息種類多(佣金、花紅、兼職、津貼等)【星之谷專欄-經濟一週】

經濟前景迷朦,亂世買樓前,最重要先計算自己入息是否足夠申請按揭——如果入息是每月固定,數目「齊齊整整」,銀行自然容易計數;但若果收入種類繁多,例如包括佣金、花紅、兼職、津貼等,申請按揭時又如何計算?今期將會詳細解構。

先講固定收入。申請按揭時,底薪當然計足入息;若果僱傭合約列明僱員有年尾雙糧,亦會視為固定收入計算。一般出糧時,薪酬都會先扣減強積金(MPF)供款,但不必擔心,申請按揭時,是以未扣MPF前金額計算。

至於浮動或非經常性收入人士,銀行處理按揭申請時便未必計足,尤其是九成按揭只容許固定入息人士參與,而不會計算浮動收入,故此這些人士只可以申請八成按揭

佣金是最普遍的浮動收入,銀行傳統上會採用過去六個月數據計算平均月入,但近期有些銀行收緊準則,以過去一年平均數計算,甚至以過去三個月和六個月平均數比較,取較低者,以反映經濟對入息的影響。

定期花紅可納入計算

有些銀行重視佣金的「穩定性」,例如過去六個月佣金不錯,但原來只得一個月有生意,部分銀行未必會視之為「收入」。

若讀者以佣金為主要收入,申請按揭前須了解不同銀行的計算方法,再選擇批核最彈性的銀行。

花紅通常相當浮動,但神奇的是,只要糧單和僱傭合約寫明公司定期有花紅,這項收入在申請九成按揭時會獲得計算;計算方法是過去兩年的平均數。而加班津貼、其他津貼、約滿酬金等是浮動收入,普遍以過去六個月平均數計算。

但如果僱傭合約列明,租樓津貼必須以租樓為目的才可使用,實報實銷性質相當濃,申請按揭時未必計算為入息。

公務員擁有不同津貼福利,大部分可計算作入息,惟署理津貼(Acting Allowance)例外。

這些津貼只要庫房批准,有一個月銀行過數紀錄,便可以全數計足,這是公務員的優勢。

航空業例如空中艙務員或機長的長途旅途津貼,如果是入賬至信用卡,只能以消費方式處理掉,未必計算作「收入」。

保險從業員經常有約滿酬金,一般銀行不視之為入息,只有個別銀行彈性處理。

至於兼職收入,如果是自僱人士,持有資格認證,比如的士證,有關收入可以計算入息,但最盡只可以申請八成按揭。

如果兼職工作不是專業,比如經營網店的代購,申請高成數按揭時,需要提供完整審計報 告(Audit Report)及利得稅稅單,才可以計算入息,和自僱人士計法一樣。

如果「固定兼職」,有報稅,申請按揭時可將相關收入計算作入息。經常有人問:「一份長工,一份兼職,可否計足兩份入息?」

只要長工僱傭合約寫明准許兼職,可照申請八成按揭,惟公務員不准兼職,所以沒有這支歌仔唱。

申請一般按揭時,租金收入可以計算入息,但要打七折。

假若收租物業仍需要月供按揭,按揭保險公司需要相關物業貸款信列明是出租用途。至於六成或以下按揭,不少銀行都彈性處理未清還按揭的物業租金收入。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/162882/

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