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定息按揭豁免壓力測試 成換樓客的「終極救星」【星之谷專欄-蘋果日報】

按證保險公司近月推出「定息按揭計劃」,實際利率較以浮動拆息為基準的H按為貴,市場一般反應是「無着數」。不過業主識玩的話,就會知道這個計劃入息要求較低,有幾項情景適合應用,甚至是換樓客的「救星」。

舉例,假設準買家入手一層2,000萬元豪宅,最盡可申請5成按揭,即貸款額1,000萬元,並須通過利率加3厘的壓力測試,最低入息要求為94,632元。不過,定息按揭計劃豁免壓力測試,貸款上限為1,000萬元,就算買2,000萬元豪宅亦適用,以10年定息期計,最低入息門檻僅79,546元。
而在實際操作上,定息按揭計劃有3個場景可以應用:

1.換樓

現時市區三房單位動輒1,000萬元以上,如果一般中產業主換樓至三房單位,採用定息按揭的話,入息要求便降低,隨時可「慳番」擔保人,毋須找家人朋友「搭膊頭」,換言之,定息按揭可謂換樓客「救星」。

2.多樓業主

持有幾層物業的「收租佬」若果想透過轉按套現再作投資,往往因為收入不足未能通測壓力測試,套現資金相當有限。一般而言除非人工超高,擁有3層樓或以上業主,如果想轉按很難通過壓力測試;但若果其中一層轉按至定按計劃,由於該層樓毋須通過壓力測試,入息要求便會降低,可以套現更多。

3.發展商二按

如果兩年前買樓申請發展商二按,可以利用新按揭成數(1,000萬元以下最多可申請8成至9成)轉按至銀行,「甩二按」享受低息,惟未能套現之餘,亦需要通過壓力測試。這時候若採用定息按揭,入息要求便大大降低。

舉例,若果準業主2年前買新樓採用發展商二按,當時買入價為800萬元,借8成按揭(貸款額640萬元);供款2年後,尚有624萬元貸款餘額。轉按至銀行的話,壓力測試下最低入息要求為59,050元,但如果採用10年期定息按揭計劃,免壓力測試下入息要求低近1萬元至49,312元。

不過定息按揭計劃有不少缺點,值得業主細心參考:

缺點一:沒有Mortgage-link

定息按揭計劃未來30年都沒有按息掛鈎存款戶口(Mortgage-link),未能以相等於按揭利率的活期存款利率抵銷利息支出;而近年定期存款利率亦低於按揭利率,亦普遍有新資金等限制,因此並不划算。此外,這項計劃罰息期長達3年。

缺點二:零現金回贈

銀行不會提供現金回贈予參與這項計劃的業主,亦不會給予佣金按揭轉介機構,故此客人亦不能從按揭顧問手上賺取回贈。以現時新造按揭總現金回贈率最高1.95%計算,1,000萬元貸款額理應可以袋走19.5萬元現金,選擇定息按揭計劃則會喪失這筆現金。不過留意,現金回贈超過1%需要扣減按揭貸款額。

缺點三:息率較貴

定息按揭計劃利率明顯比H按貴。以10年定息期為例,期內利率為2.55%,10年後變最優惠利率(P)計劃,按息為P-2.35%(2.9%);定息期20年的話,期內利率為2.75%,20年後為P-2.35%(2.9%)。相比現時H按實際息率1.9%可謂貴非常多,如果之後拆息繼續跌,H按與定息按揭差異更大。

若果拆息一反市場預期往上升?由於現時H按封頂利率為2.5%,依然較定息按揭2.55%至2.75%便宜。除非最優惠利率上升,例如「大P」由現在5.25%,升至5.75%,而拆息同時跟隨上升,導致H按實際利率升至2.75%,才比10年期定息按揭計劃利率2.55%為貴。

惟以未來幾年環球經濟展望,美國聯儲局目標利率須由現時0%升至接近3%,最優惠利率才有機會上升,筆者預期發生機會率並不高。不過金融市場永遠是never say never——2006至2007年期間最優惠利率曾飆至7厘以上,難矢言未來沒有機會重現,一旦發生,屆時定息按揭計劃當然有着數。

子非魚

https://hk.appledaily.com/finance/20200517/J2FHCJNANUGAZWJLMHFUJHKO7I/

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