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樓價開始回調 撈低水筍盤提防拒批按揭【星之谷專欄-經濟一週】

疫情下經濟不景,業主態度軟化,樓價開始回調,不少上車客及投資者都開始入市撈筍盤。成功「扑中」心水盤固然值得高興,但如果意向物業售價低得不可思議,應留神申請按揭時或會遇到問題。

現時疫情尚未見頂,樓市或許未確認見底。惟這時候若果有自住需要,又碰巧鋤到好價,例如較市價低一成,筆者認為入市並無不可。

就算之後樓市回調,買入價都已經有一成緩衝,再跌空間有限;若果疫情見頂,經濟逐漸復甦,便一買即賺。

不過,若買家鋤到的買入價較市價低太多,例如較市價折讓超過一成以上,個別大銀行會突然起戒心,繼而拒絕按揭申請。

為甚麼會這樣?原來物業買入價過低,會有「送契」之嫌,若單位成交後五年內賣家突然破產,債主可以追討「送契」形式售出之物業,故此銀行視這類物業為高風險抵押品,不願意承造按揭。

不過一般而言,低市價兩成才會令大部分銀行產生送契之憂慮。

銀行懼怕法律風險

有上車客可能會問:「有買賣合約、有成交價、有實質金錢交易;加上土地註冊處已填上 Consideration(代價),何來「送契』?」

其實在銀行角度,就算賣家出售物業原意並不是「送契」,但成交價過分低水及涉內部轉讓,一旦賣家真的五年內破產,債主循法律途徑追討該已出售的物業,並非沒有勝算的。

為規避這些風險,銀行或按揭保險公司寧願做少一單。

不過,筆者也見過很多成交價較市價折讓兩成以上的物業,最終都有銀行願意承造按揭。綜合過去多年經驗,查實有幾個方法可以澄清「送契」嫌疑:

(一) 如果物業買賣是由地產代理見證及促成,就算其後有債主追收賣家已出售物業的官司發生,代理可以證明交易不是「送契」,只是業主割價求售。銀行按揭不會有太大問題,不過仍要關過按揭保險公司一關。

(二) 買賣雙方也可以預先簽一張承諾書 (undertaking),聲明雙方不是近親或關聯人士,銀行亦會較為放心。

(三) 傾到「超筍價」成交後,最好預先查詢銀行及按揭保險公司,確定該成交價可以申請按揭,才好去簽臨約。

(四) 按揭以外,如果買家擔心成交價過低而導致五年內業權出現問題,也可以買份業權保險
保障自己。而一般業權保險保費不高,大約是樓價的0.5%,如果物業存在任何業權瑕疵,都可以向業權保險公司查詢。

最後溫提,大部分銀行接受低市價一成的交易作價;惟若果想敘造六成以上高成數按揭,而買入價又低過市價超過兩成,按揭保險公司可能會按個別個案審批,未必一定受理。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/155550/

經濟一週專欄

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