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財務自由人透過資產申請按揭 成數最多四成【星之谷專欄-經濟一週】

香港人苦苦上班,有群人士則透過槓桿投資股市、債市或樓市,利息及租金收益率遠高於借貨成本,靠這些被動的息差收入已經達致財務自由,夠過愜意的生活,從而提早退休。不過近日樓價下跌,這群人士再度出擊撈平貨,將財富推升至另一境地。

筆者有位朋友施先生(化名),早於千禧年已入市炒股,憑眼光準、高槓桿,以刀仔鋸大樹方式,靠股息收入安享舒適生活。

近月樓價下跌,已脫離打工仔生活的他,突然想入市低位撈貨,但又不想以真金白銀入市,遂詢問筆者申請按揭詳情。

首先要了解,財務自由人士因為未有再受僱及做生意,申請按揭時不能透過入息基準批核,只能以資產基準計算。

透過資產基準申請按揭人士,成數最多僅四成;若有其他按揭在身,則最多只能借三成。

銀行會計算財務自由人士資產,包括現金、 證券、基金、外幣等,然後減去槓桿負債,得出淨資產水平。

淨資產需要夠全數(full pay)買樓,銀行才願意批出四成按揭。有些散戶或許會問,為甚麼有錢買樓仍要敘造按揭?

答案好簡單,因為這樣毋須變賣手上股票和其他資產,而筆者亦必須指出按揭亦屬槓桿,為財務自由人士必然使用之工具。

近月全球股市突然短時間內急瀉,施先生申請按揭時,手上的股票組合如何釐定出合理資產價格?方法是按過去三個月或最近一個月戶口內股票價值的平均值計算,以較低者為準。

由於近月股市大跌,變相只會計算最近一個 月平均值,令財務自由人士借款能力大減。

讀者可能會問:「如果手上股票已出售套現呢?」那麼便只計算現金資產,計算方法同樣是以最近三個月或最近一個月戶口內現金的平均值,以較低者為準。

比如過去三個月現金餘額,分別為300萬、100萬、200萬元,平均現金餘額為200萬元,現金資產便按這個數目。

不過銀行也會根據現金和股票的買賣過程去推算總資產。舉個例子,假設買家第一個月有300萬元現金;第二個月全數買入股票第三個月全數沽出股票戶口餘下200萬元。

由於這200萬元現金本身在第一個月存在第二個月是用來買股票亦一直存在於戶口因此現金資產便是200萬元。

換個角度若首兩個月有現金在戶口內第三個月開始大部分買入股票現金資產就只能計算買完股票後當月的現金平均值而不能以過去三個月平均數計但股票資產價值可計入資產。

股息當收入難過壓力測試

至於住宅、商廈、工廈等則是以樓價一減去按揭貸款便是物業資產值。

須留意的是若果物業不是自己名下而自己只是擔保人物業是不能計入資產按揭卻要計入負債。財務自由人士可不經資產基準而以股息收入並經收入基準申請按揭。

不過上市公司股息時高時低故銀行對這類收入取態一般會較保守扣除槓桿利息後一般難以通過壓力測試還是資產基準比較有勝算。

最後溫提透過入息或資產基準申請按揭兩者只能取其一前者最高可以借九成後者最高四成。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/153490/

經濟一週專欄

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