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甩名轉按聯名物業 套現多逾百萬元【星之谷專欄-經濟一週】

夫妻不再以聯名方式買樓,騰出首置名額是近年樓市流行現象。不過自從去年政府推出新按揭保險措施後,聯名買樓反而更容易借按揭融資,套現額多逾百萬元,有助物業由一間變兩間。

2016年政府推出從價印花稅(DSD)後,業主再買樓須繳付15%稅項,令近年夫妻子買家拒絕聯名買樓,致令丈夫買第一層樓;妻子買第二層樓。由於兩人均是以首置身分「上車」,能避開辣稅,只需繳付較低的第二基準稅率。

然而,自從去年10月政府放寬按揭保險成數後,1,000萬元物業可以申請八成按揭,而且近親轉讓後,轉按亦容許申請八成按揭,物業「一 開二」財技便出現一個新玩法。

按保成數放寬後新玩法

假設夫婦以各佔一半聯名方式買入700萬元住宅,兩年前申請六成按揭,按揭貸款額420萬 元。物業現時升值至800萬元,按揭餘額供剩400萬元。

若丈夫把聯名物業以「 甩名 」方式賣給妻子,妻子可以利用新按揭成數轉按借盡八成(640萬元),這亦是「甩名」交易最盡可借到的成數。

妻子轉按640萬元後,撇除本身供剩按揭餘額約400萬元,可套現240萬元。

妻子其後將這筆錢交予回復首置身分的丈夫作首期之用,以單名買第二層樓,並豁免繳付昂貴的15%新印花税,僅繳交較便宜的舊印花税。

值得注意的是,丈夫將聯名物業「甩名」賣予妻子,由於屬近親轉讓,同樣可以舊印稅花計算稅款,甚至是賣樓牽涉的額外印花稅 (SSD)

而「甩名」牽涉出售50%業權,舊印花税是以樓價一半計算。對比舊方式,即第一層樓由夫妻任何一人名義買入,而不是聯名,便不能享用新按揭保險成數轉按。

套用上述例子,樓價由700萬元升值至800萬元,按揭貸款餘額為400萬元,轉按最多能借六成按揭,即貸款額480萬元,僅套現80萬元,對比聯名物業「甩名」套現240萬元,買第二層樓子彈大幅減少160萬元。

在香港,儲「磚頭」才是王道。如何利用按揭財技令物業「一開二」、「二四」?是達致財務自由最有效方法。根據筆者上述例子解釋,在現時按揭玩法下,聯名買樓明顯比單人名義買樓更容易融資,更快邁向財務自由。

不過要留意,聯名物業「甩名」亦有一些技巧要注意。若第一層聯名物業甩名時透過按揭保險借八成按揭,再買新一層樓最多僅能借六成。

相反,若第一層樓只借六成按揭,「甩名」 後再買新一層樓,便可經按揭保險借最多九成,但先決條件是第二層樓必須是本人自住。

因此,在決定第一層樓應否以聯名方式買入時,要考慮層樓未來預計升幅,以及第二層心儀住宅估算樓價、長遠是否需要換樓等。

最後溫馨提示,聯名買樓時若採用長命契,倘任何一方不幸出事,配偶可自動獲得另一半的業權,毋須處理繼承手續。

相反,倘若以分權方式持有,一切以遺囑為準;否則,將有機會與其他家人分得業權。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/151889/

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