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印花稅辣招反成了樓市救命草【星之谷專欄-經濟一週】

香港經濟急劇下行,政府連番推出紓困措施,社會上亦有聲音要求樓市「撤辣」,避免樓價大瀉。

不過財政司司長陳茂波已經表明不會「撤辣」,筆者亦同意「撤辣」實際上是好心做壞事,或導致恐慌性抛售物業,後果將會不堪設想。

目前樓市有三大辣招,包括從價印花稅(DSD),額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD),分別於過去10年不同時間推出,細節亦不時微調。

「賣吃買唔番」助逆市抗跌

先談談從價印花稅(DSD)。如果港人本身名下持有住宅物業,再買多層住宅便需要繳付15%稅項。

這項辣招可謂是「大辣」級數,過去多年有效打擊投資者入市買樓,筆者亦必須承認自己是這項政策的長期受害人──由以往一儲夠首期便再買多一層住宅,到推出後再未有沾手住宅市場,只能買車位、工廈、商廈以望梅止渴,眼見近期一些住宅劈至「筍價」水平,亦只能抱怨時不我與。

不過,這項政策亦正正為今天樓市帶來強勁的抗跌力。

根據以往統計,超過20%的本地業主持有多過一個物業,假設大家都預期樓市下跌,想高位沽貨,低位撈貨,但要繳交15%辣稅,便會即時打消沽貨念頭,寧願持貨度過寒冬;就算出貨,價格亦企得相當硬,怕「賣咗買唔番、買番都要再畀15%『辣稅』」,令樓市不會出現恐慌性抛售。

讀者大可觀察過去9個月期間,香港經歷了前所未見的反修例風波及傳染力極強的肺炎疫情,樓價仍只是輕微下調,物業投資者堅持不出貨是重要原因之一。

第二項辣招是額外印花稅(SSD)。這項辣稅主要是針對物業投資者的短線抛售操作,假設買入後持有6個月內賣出,須繳付20%稅項、6至12個月則為15%,12至36個月則為10%。

首置客上車通常都會申請高成數按揭例如80%至90%,一旦遇上跌市,便會擔心「負資產」,遂快速賣樓止蝕離場,最終或出現「人踩人」情況,就像散戶借槓桿炒股票一樣。

但如果賣樓需要付出成本,而且高達交易價格近20%,代價比負資產影響還要大,令業主不會被情緒主導,有效制止短時間內拋售物業,增加整體樓市抗跌力。

至於買家印花稅(BSD)主要針對境外人士,非本港永久居民買樓須付15%稅項,若撤回或誘使境外資金湧入,惟不利整體社會氣氛。

基於以上原因,筆者不同意政府這個時候撒辣,惟部分辣招細節確有改善空間。

例如換樓方面,業主「先買後賣」時,須先繳付15%辣稅,一年內賣出舊物業便可以申請退稅。但退稅只適用於買一層新樓再賣一層舊樓,而不能買一層新樓再賣幾層舊樓。

舉個例子,假設陳先生持有三層蚊型舊樓,打算繳付15%辣稅換一間大屋自住後,再於一年內賣出三層舊物業並申請退稅。

現實上卻不容許,只能買一層賣一層,不能買一層賣三層退税。故此陳先生換樓前須先沽出兩層樓,再買一層新樓,再沽出最後一層舊物業,才能獲得15%退税。政府如果想幫換樓人士,可以從這個方向作出改善。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/150159/

經濟一週專欄

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