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解救市民荷包 還息不還本-利息開支升【星之谷專欄-經濟一週】

新型冠狀病毒疫情橫行衝擊香港經濟,各銀行紛紛推出一系列紓困措施,當中按揭客戶「 還息不還本 」最為普遍,甚至因應這個政策,金管局技術上容許還款期突破30年大關。不過筆者認為,若果金管局准轉按套現適用於新按揭保險成數政策,即1,000萬元樓宇可套800萬元,對個人及中小企的現金流紓緩更有效,本文詳細拆解。

「還息不還本」基本做法是借款人展開供樓最少一年後,即一共12期才可以申請。獲銀行批准後,銀行會把還款過程表 (Repayment Schedule)凍結,期內只需要供息,毋須還本金。

目前銀行紓困期普遍最長為一年,一年後Repayment Schedule便要重啟。

假設按揭利率不變,舒困期過後,每月的實際還款額和之前沒有差異,但貸款年期增加1年──若按揭還款期本身是30年的話,現時31年,才供完層樓。

究竟這個政策功效有幾大呢?

舉例說,假設按揭借款額為100萬元,還款期30年,2019年初借款人開始供,當時利率為2.375厘。

供滿一年(12期)後,便申請「還息不還本」計劃,原本第13期的供款順延至第25期才重啟。

供款額減少

第13期的3,886.5元供款中包括1,933.4元利息和1,953.1元本金,在還息不還本下,該期將只需供1,933.4元。

其後的第14至24期,由於沒有清還過任何本金,所以供款仍然是同樣的尚欠本全所衍生出的利息,所以亦是1,933.4元。

因此,第13至24期供款,總共供23,200元利息,而總供款減少了23,400元。

如果借款額是400萬元,該段期間減少的供款額便是約93,800元。

其後,在第25期開始,將會承接原本的第13期供款表一樣,繼續供29年,假如利率不變下,供款額亦將與原本的計劃一樣。

利息開支升

埋單計數,倘若申請一年還息不還本計劃,400萬元貸款額,將多花了92,800元利息。

而該12個月紓困期將減少了93,800元,其後回歸原點。

「還息不還本」能否「真.舒困」實在見人見智。筆者所見,大部分買得起樓人士都有一定入息能力和現金儲備。

除非失業;否則,延遲歸還那幾萬元,幫助未必很大。

而且銀行本來就有私人貸款(Personal Loan)及循環貸款(Revolving Loan),前者利率最低3%。
循環貸款概念亦是還息不還本,可以借月薪10倍,對紓困作用較大。

子非魚


解救市民荷包(下) 倘九成按保准套現可舒困

其實金管局如果真的想為市民或中小企舒困,不如考慮將轉按套現應用在按揭新規上。

去年政府放寬按揭保險成數,1,000萬元或以下物業可借最高八成按揭;900萬元或以下可借最高九成(上限720萬元)。

惟新制的樓價範圍及按揭成數,只適用於買入物業時才適用,現有業主則不能透過這個新規加按套現,而只能沿用舊制。

在舊制下,600萬元或以下物業,可申請按揭保險以最高八成套現;但600萬元以上物業便沒法申請按揭保,而最高只能借得五成至六成。

如果按揭新規適用於轉按套現,比如1,000萬元物業可重做八成按揭,並借取800萬元。假設目前按揭餘額為500萬元,便可套現300萬元, 足以解困。

就算沒有財務困難,也可先套現300萬元, 再放入按息掛鈎存款戶口(Mortgage-link)對沖利息,以備不時之需。

建議還款期至40年

以新按800萬元、30年按揭計算,這300萬元,足以捱過95個月(接近八年)供款期。

假如把這筆錢放在Mortgage link戶口而不曾提走,衍生的利息也可用作供款,兩者加起來足以捱超過100個月。

另一個可行的方法,就是放寬按揭最長還款期。

上星期金管局宣布容許銀行因應「還息不還本」將還款期拉長至超過30年,惟由於銀行現時提供的舒困期最長僅為一年,意味還款期最長僅可拉至31年,故此只是「技術性放寬」。

假設金管局放寬還款期至40年,更有助借款人解困。

舉個例子,假設借款額400萬元,由供30年變40年,每月還款額可由15,805元減少16.5%至13,191元。

如果餘下按揭期數只剩20年,業主重新延長 至40年,每月還款額更可減少37.8%,舒困作用
比較明顯。但要留意,如果還款期30年突然改成了40年,全期總利息會增加64萬元。

而且受年龄和樓齡限制,如任何一項達40年以上,便不能重做最長40年還款期。

新型冠狀病毒疫情至今還未有消退的跡象,旅遊服務業首當其衝,近日已有不少食肆面臨裁
員、放無薪假甚至倒閉。

不過,近日樓市有反高潮跡象,多區出現排隊歸二手樓的情況。

看來,樓價似乎沒有大跌的空間,況且,有按揭保險防護網;加上香港人的還款紀錄一直良好,銀行放寬現有物業的按揭成數或還款期,看來風險並不太高,筆者希望能夠成事,以解市民之急。

子非魚

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