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發展商按揭難甩走 剖析個案「死因」【星之谷專欄-蘋果日報】

一群港人,寧願申請發展商二按捱貴息,都要堅持上車,本身荷包已經漸乾塘,但久旱逢甘露,政府去年放寬按揭保險成數規限,這群業主紛紛轉按到銀行享受低息,殊不知因為種種原因,部份人未能脫離發展商二按枷鎖,情況相當危急。

以往市民希望買600萬元以上優質樓時,鑑於當時銀行最高只承做6成按揭,這些業主轉而奔向發展商二按懷抱,按揭成數高達8成以上,惟代價是利息甚貴,每月負擔殊不輕鬆。

如果是兩年前買入新樓,假設成交價700萬元,發展商二按借足8成,即貸款額560萬元;兩年後樓價漲至800萬元,若果轉按到銀行只能申請6成按揭(即貸款額最高480萬元),業主需要抬錢數十萬元清繳舊數,才能順利轉按至銀行。

放寬按保規限拆牆鬆綁

不過,政府去年第四季放寬按揭保險規限,1,000萬元或以下物業可借8成銀行按揭,在毋須抬錢的情況下,大量被發展商二按束縛的新樓按揭獲得釋放,上述800萬元物業都可輕鬆轉按至銀行,逃離發展商二按高息枷鎖,故此相關轉按交易近月明顯上升。

然而,在一片歡欣聲中,筆者也接觸到有發展商二按業主不幸觸礁,未能成功轉按到達彼岸,以下是3宗案例詳情:

  1. 業主阿欣(化名)為家人還錢緣故,曾經利用名下物業去借財務公司(俗稱財仔)套現,而財仔也註入土地註冊處。就這類個案,按保公司不會同意批出8成按揭轉按申請,除非申請人先抬錢繳清欠債。

  2. Samuel(化名)收樓入伙後,由於心急撇甩貴息,立時向銀行申請轉按「甩走」發展商二按,但因為剛剛入伙關係,水電煤登記尚未處理好,申請轉按時用了舊住址,而非新住址,按保公司發現後,質疑層新樓究竟是不是自住用途,因而拒絕批出高成數按揭。

  3. 張生(化名)申請轉按時,由於入息不足,需要妻子任擔保人;而當按證公司核查擔保人的環聯信貸評級時,發現擔保人本身擁有另一層物業,由於夫妻理應共住同一屋簷,故此張生被按證公司質疑層樓是否自住,高成數按揭因而被拒批。
    遇到張生這種情況,申請人需要提供更多文件,解釋妻子另一層物業之用途,例如提供租約證明單位正在出租,而正在申請轉按那層樓則是自住用途,說服力才較為充份。另外,按保公司有兩間,按證及昆士蘭(GBE),兩間都可考慮申請,作為後備方案。

轉按批核規則依舊嚴格

從上述3宗案例可知,按證公司雖然放寬按揭保險規限,但轉按批核沒有鬆手,而對於「甩走」發展商二按至銀行高成數按揭的相關交易,對於物業是否屬「自住」的審批過程更非常嚴格。相反,新買一手、二手按揭審批彈性較高,比如妻子本身持有另一層物業,丈夫新買層樓申請8成按揭,在提供合理解釋後,很多個案皆會獲批。

另外要留意的是,雖然在新按揭成數下,800萬元樓可借9成按揭,但如果是轉按「甩走」發展商二按,最多只能借8成,而且要通過壓力測試。新買物業按揭則毋須壓力測試,只要每月供款不高於入息一半就可以過關。

雖然轉按最多可以借8成按揭,但由於不能套現,就算1,000萬元物業理論上可借最多800萬元,但現實上若果按揭餘額為700萬元,最終銀行亦只會批出700萬元貸款額,不能額外套現100萬元。

最後戴回頭盔,以上是筆者觀察和經驗所得,並不代表按證公司立場,一切以按證公司為準。順帶一提,現時轉按最佳按揭計劃為2.5%,總現金回贈率最高為1.9%,留意現金回贈率若超過1%,需要扣減貸款額。

子非魚

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