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2019新居屋抵唔抵買?【星之谷專欄-頭條日報】

有讀者問今期居屋抵買嗎?筆者執筆之時,居屋已開售了約兩星期,已買冠德苑的買家可以放心,看完本篇後應會覺得物超所值,其他屋苑也可根據這個方法,自行評估售價。

想自行評估新居屋價值,應以同區二手居屋巿價比較。在成交網上,不時會發現居屋的成交價差天共地,以冠德苑旁樓齡19年的冠熹苑為例,近半年的成交呎價由11714至19390元不等。當中有部份屬居屋第二巿場成交(綠表價)、部份屬自由巿場成交(即已補地價)。想翻查個別成交屬哪一種巿場,除了把呎價較低單位當綠表價外,其實也可在房委會網頁的「居屋第二巿場成交紀錄」,找到哪一個單位屬居屋第二巿場成交。

比對下發現,冠熹苑過去半年只有16樓20室,呎價19390元的單位屬自由巿場成交。但這個單位只有213方呎,在呎數愈細呎價愈貴的常態下,這個超細單位呎價,與一般單位呎價可能差距甚大。

另一旁樓齡20年的冠暉苑找到的自由巿場價成交有兩個,分別為六月成交的B座9樓11室,面積287呎,呎價18049元;以及八月成交的B座8樓15室,面積291呎,呎價16770元,這兩個單位均屬內園景,單位面積雖然只有冠德苑最細單位的三分之二,但缺乏成交下,姑且以這個兩個呎價中間數17410元作參考。

冠德苑A座向南向海單位最為優質,A座9樓4室面積483方呎,呎價8873元;以及9樓5室468方呎,呎價8731元。以筆者上一篇估計售出時約56.4折計算,估計呎價分別為15732元及15480元。以屋苑最高呎價9396元計算,也只是16660元,較冠暉苑呎價低4.3%。

雖說新居屋的交樓標準是不設裝修的清水房,但除非購買的二手單位裝修很合心水,不少人也會花十數萬甚至三、四十萬進行裝修,以全新樓齡比20年樓、無敵海景比內園樓望樓景,冠德苑估值呎價已便宜15%以上。

子非魚

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