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按揭10式無痛上新居屋-按揭篇、壓測篇、長者篇、財務篇【星之谷專欄-經濟一週】

買樓無疑是一項人生大事。2019年新居屋已開始揀樓,買家對居屋按揭各項細則存有不少疑問,筆者希望藉這篇文章分享四大範疇,分為按揭篇、壓測篇、長者篇、財務篇,並歸納出按揭十式,助一眾業主無痛「上車」安享新居。

按揭篇

(一)目前新居屋最佳按揭計劃為「細P」減2.5% (細P=5%),或「大P」減2.75%(大P=5.25%),兩者實際按揭利率為2.5%。

現金回贈率,最高可達貸款額1.3%至1.35%。 根據規定,由於比率逾1%,需要從貸款額中扣减。

(二)白表人士按揭成數最高為九成,綠表人士為九成半,還款期最長25年。以往一些舊居屋,未必享有最高成數及最長還款期,新居屋則沒有這個問題。

(三)新居屋首期在揀樓時繳付。印花稅方面,計算方法和私樓不同,樓價會以售價與評估市值之間的數值為基準,再以平常的印花稅表計算。

(四)居屋按揭罰息期過後,可轉按賺現金回贈,但只可以轉貸款餘額,不能套現或延長還款期。但如果因為某些原因,例如財困、紅白事、子女升學等需要緊急資金,可待房署批准後,才到銀行申請轉按套現。

壓測篇

(五)大部分銀行毋須申請人提供入息證明和通過壓力測試,不過個別銀行則有這項要求,換來的是按揭優惠較同業多,如果不嫌煩提供入息證明資料,不 妨選擇這些銀行。

(六)雖然居屋按揭毋須通過壓力測試,但如果要借盡九成半按揭,需要考慮自己及家庭的還款能力。
若借九成按揭,不幸樓價跌超過一成,頓成「負資產」,銀行會否追收貸款(call loan)?
事實上,由於居屋有政府任擔保人,只要準時供樓,基本上毋須擔心。

長者篇

(七)如果是以「家有長者」計劃優先棟樓人士,緊記長者須為業主;有些情況下,業主甚至只得長者 一人,亦順理成章成為借款人。
不過子女毋須擔心入息審查未能過關,其實只要申報哪位家人負責供樓,以及向銀行聲明供樓者或家庭總入息,便沒有問題。

(八)就算長者年紀大,只要精神狀態清醒,由子女陪同到銀行,一樣可獲批按揭。有個別銀行批核速度快,即日到銀行申請,即日便出貨款信。

財務篇

(九)若買家在環聯(TU) 資料庫內有其他貸款,比如私貸或其他債項,是否需要清還才能獲批按揭?答案是不用。
由於新居屋有政府任擔保人,很多銀行都不理會業主其他債務。惟個別銀行需要借款的人入息,足夠支持繳付首月債務及新居屋供款,才會批出按揭。

(十)若果曾被頒布破產令,其後解除,理論上可以申請按揭;有些銀行需要環聯評級重回正常,才肯批出按揭。
若果業主到一些曾「走數」的銀行申請,例如破產時曾欠下一大筆卡數,就算破產令解除,這些銀行都不會受理。
如果破產的是家庭成員,而不是業主,則絕不影 響按揭申請,毋須擔心。

子非魚

https://www.edigest.hk/article/131492/%e6%a8%93%e5%b8%82/%e6%96%b0%e5%b1%85%e5%b1%8b-%e6%8f%80%e6%a8%93-%e6%8c%89%e6%8f%ad-%e4%b8%8a%e8%bb%8a-%e5%a3%93%e6%b8%ac-%e5%ad%90%e9%9d%9e%e9%ad%9a/

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