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按揭奇難雜症系列:分契相連單位-賣方須承諾還原【星之谷專欄-都市日報】

近日社會緊張氣氛稍為紓緩,客人林生乘機入市,不過其個案頗為特別,本身買的是相連單位其中一間,而兩個單位是分契,到底應該如何申請按揭,才確保萬無一失?


其實,如果銀行得悉業主買的是分契相連單位其中一間,驗樓時得悉單位並未還原,實際上是難以申請按揭的。

不過,如果賣方業主承諾正式成交前將單位建牆間開,重回最初面貌,個別銀行願意批出按揭,並會在收樓時查驗賣方是否真的信守承諾。因此,筆者建議林生要求賣方正式成交前還原單位,再安排銀行驗樓,好讓成交日順利獲銀行發放貸款。

另一個情況,假設林生想一口氣買入這個分契相連單位,玩法就有些特別。由於相連單位本身是分契,並由兩個單位組成,每單位都需要繳付15%從價印花稅(DSD),成本可謂不菲。

而且,由於牽涉兩項物業,故此業主要向銀行申請兩個按揭,按揭成數便要扣減1成。即如果按揭成數是6成,扣減1成後,便只能借5成。

筆者認為這個情況並非無解決方法。如果申請高成數按揭,便可以借足貸款,但保費稍貴。假設每單位值500萬元,兩個單位共1,000萬元,可以借足8成按揭,如年期30年付2.82%保費。不過林生可向按證公司申請6折保費

另一個方法是,由於單位本身價值約500萬元,林生可考慮把相連單位「合契」,便毋須繳付15%辣稅,只用較低的「第二標準稅率」去計算印花稅。兩個單位「合契」後,銀行亦會視之為一個完整單位,申請按揭時便毋須扣減按揭成數或繳付高昂保費。

再舉出一個極端情況,假設分契相連單位用兩個「人頭」買,那麼兩人都毋須繳付15%印花稅。但會遇到相同問題——由於兩個單位都不是獨立完整,兩個「人頭」最終或未能申請按揭。

因此,如果心儀相連單位本身是分契,無論是買一間或以兩個「人頭」買兩間,都需要賣方業主承諾成交前還原單位,讓銀行在成交前驗樓,按揭才不會「撻Q」。

子非魚

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