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拆解按揭保費四部曲【星之谷專欄-經濟一週】

政府放寬按揭成數規限,表面上買中高價物業更容易,但由於按證公司承擔風險增加,按揭保費亦相應提高。 如800萬元物業借九成按揭,開支可達42萬元,等於首期一半,買樓前宜小心計算,避免預算不足情況出現。

按證公司網頁近月亦更新按揭保費收費一覽 ( 按此 ),一共有四個表,不少準買家看畢都覺得非常複雜,筆者嘗試一一拆解。

表一:如果600萬元或以下住宅,借款人及擔保人均沒有其他按揭在身,兼且要做高成數按揭的話,便可以參閱這個表格。舉例準業主買入一層600萬元 物業,申請按揭,貸款額480萬元,年期30年, 按揭保費為2.15% ( 即10.32萬元 )。

若意向物業樓價為400萬元,敘造九成按揭貸款額為360萬元,還款期30年,保費高達4.35% ( 即 15.66萬元 )。但留意,600萬元樓新例下可借九成,故 600萬元或以下樓價,如用新按揭成數便要用表三。

表二:同樣是適用600萬元或以下住宅,但與表一最大分別是借款人或擔保人有其他按揭在身。同樣樓價600萬元為例子,買家借八成按揭, 即貸款額480萬元,年期30年,惟他正在供另一層住宅,便需要付2.45%保費 ( 即 11.76萬元 ),較表一同 類個案保費率2.15%,貴近30點子。

根據金管局規例,如果借款人或擔保人本身有按揭在身,按揭成數便要扣減一成。如果繼續申請六成 按揭的話,多出一成部分都算是高成數按揭,需要買 按揭保險,故此表二兼顧這類成數僅50%之客戶。

表三:適用於樓價 600萬至 833.3萬元物業,而當中借款人及擔保人沒有其他按揭在身,或600萬元以下但用新按揭成數。舉例800萬元物業借九成按揭,即貸款額720萬元,買家並沒有供住宅車位 等,按揭保費為5%( 即36萬元 )。

表四:不論有沒有其他按揭在身,若買833.3萬至1,000萬元物業;或600萬以上至833萬元,但有其他按揭在身的話,這個表格均適用。

它們特點是若沒有按揭保險的話,買家最多只能造五成按揭,或上限400萬元。筆者舉兩個例子。

  1. 假設樓價601萬元,買家有按揭在身,借九成按揭,即貸款額540.9萬元,還款期30年,保費為5.29%( 即 28.6萬元 )。由於買家有按揭在身,本身最多只可以借五成按揭,按揭保費較高。
  2. 假設樓價1,000萬元,若沒有按揭保險,最多只能借五成按揭,沒有按揭在身的買家,決定通過 申請按揭保險,借八成按揭,貸款額800萬元,還款期30年,保費為2.82% ( 即22.56萬元 )。

最終保費料有折扣

正常而言,按揭保費會有折扣。在新例推出前,600萬元以下物業按揭保費一般都有6 折; 新例推出後,600萬元以上物業敘造八成至九成按揭,能否獲得折扣,目前言之尚早。筆者近月亦有稍為統計客戶保費折扣數據,目前大部分都獲得6折優惠。

若果買家是首置客,申請高成數按揭但未能通過壓力測試,更要再繳交額外保費。假設800萬元物業借九成兼有按揭在身,未能過壓力測試,保費本身已佔貸款額5.29% ( 即38.1萬元 )。假設再要繳交10%額外保費 ( 約38,000元), 總保費達42萬元;若有6折優惠,則為25.2萬元。

按揭保費可以一次性支付,也可分期繳付,後者利息支出較多。要留意,這筆月供保費需要計供款與入息比率( DSR ) 及壓力測試。

子非魚

https://www.edigest.hk/樓市/按揭保費-收費-買樓-樓按-貸款-子非魚-127022/

按揭保費

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